나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경800 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제501호로서, (사용승인일 : 2015.02.26), 외 벽 : 인조석 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 주방1, 화장실1 등)으로 이용중임. 건축물현황도상 발코니를 보일러실 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6m 내외 및 남서측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 822-13 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)([지목 「도로」 한정](지정기간: 2024.9.10.~2029.9.9.)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경800 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 822-13 샛별하우스 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 198,140,000원

토지면적: 19.70㎡ (약 5.96평)

건물면적(전유면적): 28.11㎡ (약 8.50평)

건물 제시외면적: 10.70㎡ (약 3.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

건축물 정보:

사용승인일: 2015년 2월 26일

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 내 5층 501호

대지면적: 159.96㎡

건축면적: 94.53㎡

연면적: 309.79㎡

건폐율: 59.096%

용적률: 193.6672%

주차: 4대 (내부 기계식)

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "시흥초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

본건 북서측으로는 노폭 약 6m, 남서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울특별시 금천구 압류 (2020년 5월 13일)

채권총액: 225,000,000원

임차인 현황:

임차인: 한

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 5월 14일

확정일자: 2019년 4월 3일

배당신고일자: 2025년 5월 15일

대항력: 있음

등기부상 권리 내역:

을1: 주택임차권 (한 ), 140,000,000원. 인수 (전입 2019.5.14, 확정 2019.4.3)

갑7: 압류 (서울특별시금천구). 말소. (말소기준권리)

갑8: 압류 (금천세무서장). 말소.

갑9: 가압류 (주택도시보증공사), 85,000,000원. 말소.

갑12: 압류 (금천구). 말소.

갑15: 강제경매 (한 ), 140,000,000원. 말소.

총평: 본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억 4천만원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 등기부상 '인수'로 명시되어 있어 인수 가능성을 높게 보아야 하며, 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

1.4. 상권분석

본건은 주거 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있습니다.

가장 가까운 대중교통은 버스정류장이며, 대형 상업 시설 접근성은 다소 낮을 수 있습니다.

최근 2026년 7월 인근 지역의 거래 사례는 다음과 같습니다.

서울특별시 금천구 시흥동 838-1, 한신빌라 (연립, 1998년식, 73.84㎡): 320,000,000원

서울특별시 금천구 시흥동 271-26, 동오빌라트 (다세대, 2002년식, 40.2㎡): 153,000,000원

서울특별시 금천구 시흥동 943-27, 인성하이츠D동 (다세대, 2004년식, 53.87㎡): 336,000,000원

평균적인 다세대주택의 평당 매매가는 약 1,200만원에서 2,100만원 수준으로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 방 2개, 거실 및 주방 1개, 화장실 1개로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축물현황도상 발코니는 보일러실 등으로 활용되고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 시흥초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 존재: 보증금 140,000,000원의 인수 가능성이 매우 높습니다. (물건명세서 상 '배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액 인수' 명시)

위반건축물 등재: 건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있어, 향후 시정명령, 이행강제금 부과 등의 행정 처분 대상이 될 수 있습니다.

제시외 건물 포함 매각: 건축물 현황도상 면적 외 10.70㎡ (약 3.24평)의 제시외 건물이 감정가 2,140,000원에 포함되어 매각되므로, 해당 부분에 대한 처리 방안을 고려해야 합니다.

토지거래허가구역 지정: 외국인 또는 특정 용도(아파트)로의 토지 거래 시 허가 구역으로 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 목적에 따라 절차적 제한이 있을 수 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25 기간 중 외국인 대상 지정)

혐오시설: 주변에 특별히 지목된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 답사 및 상세 지도 검색이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 2015년 준공의 다세대주택입니다.

입지 조건은 시흥초등학교 인근의 주거 지역으로, 교통 및 생활 환경은 보통 수준입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 4천만원 인수 가능성입니다. 이 부분이 잔액 인수 시 매수인의 총 투자 부담을 크게 증가시킵니다.

더불어 위반건축물 등재 사실과 제시외 건물 포함 매각 조건은 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건은 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고, 이를 상쇄할 수 있는 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

비교적 신축 건물로 관리가 용이합니다.

시흥초등학교 인접으로 실수요자의 관심이 있을 수 있습니다.

향후 금천구 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 198,140,000원

본건의 건물 면적은 28.11㎡ (약 8.5평)입니다.

인근 유사 물건 시세 분석 결과, 평당 약 1,200만원 ~ 2,100만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 140,000,000원 인수 가능성을 감안하면, 실제 매수인이 부담할 수 있는 순수 부동산 가치는 감정가보다 낮게 평가해야 합니다.

위반건축물, 제시외 건물 등의 추가 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

주변 다세대주택 시세(평당 약 1,400만원 가정)를 적용하여 순수 부동산 가치를 산정하면 약 119,000,000원 (8.5평 * 1,400만원) 수준입니다.

하지만 감정가가 198,140,000원임을 감안할 때, 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

낙찰가율, 경쟁 상황, 임차인 인수 보증금, 위반건축물 부담 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가: 125,000,000원

(상기 입찰가는 임차인 보증금 인수 가능성과 위반건축물 리스크를 반영한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 가감될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.