나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13715 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제101동 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재‘개웅초등학교’북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 및 다가구주택, 아파트 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 지하철 1호선"오류동역"이 소재하는 등 대중교통 이용여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제101동 제1층 제101호로서, (사용승인일: 2020.01.15.) 외벽: 석재붙임 및 치장벽돌 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 화재경보설비, 승강기설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 4필지 일단의 완경사지대에 위치하는 가장형의 토지이며, 공동주택[도시형생활주택(단지형다세대주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.∼2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.∼2026.8.25.).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13715 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 334-4 상떼그린힐 제101동 제1층 제101호

용도: 다세대주택

감정가: 299,000,000원 (2억 9천 9백만원)

토지면적: 22.50㎡ (약 6.81평)

건물면적: 37.68㎡ (약 11.40평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 및 토지 상세

건물명: 상떼그린힐

구분: 집합건물

동/호: 제101동 제1층 제101호

건축연도: 2020년 1월 15일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 5층 건물 중 1층

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

1.3. 특이사항

대항력있는 임차인 존재, 선순위 임차권, 공동담보 물건.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ‘개웅초등학교’ 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 및 아파트 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 근거리에 지하철 1호선 ‘오류동역’이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다. 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다. 또한, 장애물 제한표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 대상은 아파트, 외국인 등이고 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본 물건은 임차인 김 씨가 대항력 있는 주택임차권(2020년 7월 6일 전입, 2020년 6월 19일 확정일자)을 보유하고 있으며, 해당 임차인의 보증금 298,000,000원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

3.2. 말소기준권리 및 기타사항

말소기준권리는 2024년 9월 4일자 동화성세무서장의 압류입니다.

등기부상 주요 권리내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존 (2020-01-17)

- 공유자전원지분전부이전 (2020-07-17)

- 주택임차권 (2024-08-01, 김은지, 보증금 298,000,000원, 인수)

- 압류 (2024-09-04, 동화성세무서장, 말소기준)

- 압류 (2025-05-12, 양천세무서장, 말소)

- 강제경매 (2025-12-05, 김은지, 298,618,200원)

3.3. 임차인 현황

임차인: 김 (김은지)

보증금: 298,000,000원

차임: 0원 (주의: 보증금만 있으며 월 차임이 없는 특이사항)

전입일자: 2020-07-06

확정일자: 2020-06-19

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 있음 (인수 대상)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 개봉동 일대는 다세대주택을 중심으로 주거 단지가 형성된 지역입니다. 주변에 아파트 단지 및 단독주택 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거지 특성을 보입니다.

4.2. 상업시설

지역 내 자체적인 상업시설이 발달하기보다는 인근 오류동역 및 구로디지털단지 등의 배후 수요를 흡수하는 형태의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 북동측 인근에 개웅초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능한 거리에 있습니다.

5.2. 편의시설

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 오류동역을 이용할 수 있습니다. 생활 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 지역의 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 보증금 인수

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 298,000,000원 인수 가능성입니다. 경매 기일의 매각 가격이 임차인의 보증금을 전액 변제하지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 경매 신청 채권자(김은지)가 임차인이자 보증금 채권자이며, 경매 신청 금액(298,618,200원)이 보증금(298,000,000원)과 거의 일치하므로, 통상적으로 매각 시 보증금 전액 변제가 가능할 것으로 예상되나, 만약의 경우를 대비해야 합니다.

6.2. 차임 0원 특이사항

임차인 김 씨의 월 차임이 0원으로 기재된 부분은 통상적인 임대차 계약과 다른 특이사항으로, 보증금 회수에 대한 임차인의 절박함 또는 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지거래 허가구역

본건 소재지가 2026년 12월 31일까지 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 부동산 거래 시 허가를 받아야 하는 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물인 상떼그린힐의 다세대주택입니다. 개웅초등학교와 오류동역 접근성이 양호한 주거 입지를 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 가능성이 잠재적 리스크로 작용합니다. 경매 신청 채권자가 임차인 본인이므로 보증금 회수 가능성이 높아 보이지만, 이에 대한 면밀한 분석과 함께 인수되는 보증금에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2020년 준공)로 건물 노후도가 낮음.

* 개봉동 일대의 주거 환경 및 교통 접근성이 양호함.

* 경매 신청 채권자가 임차인이므로, 보증금 회수에 유리한 상황으로 판단될 경우 시세 대비 저가 매수 기회 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 299,000,000원이며, 임차인의 보증금은 298,000,000원입니다. 경매 신청 금액이 임차인의 보증금과 거의 일치하므로, 낙찰가율이 감정가를 상회하거나 보증금액 이상으로 형성될 경우 임차인의 보증금은 전액 변제될 가능성이 높습니다. 따라서, 매수인이 보증금을 인수하게 되는 위험은 상대적으로 낮다고 볼 수 있습니다.

신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

주변 유사 건물의 최근 실거래가(2026년 7월 기준)는 336만원/㎡ ~ 486만원/㎡ 수준이나, 이는 건축 연도가 오래된 건물(1993년, 2002년) 기준이므로 신축 건물에는 직접 비교하기 어렵습니다.

최근 실거래가, 건물 신축 연도, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 299,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하거나, 경매 진행 상황 및 입찰 분위기를 고려하여 280,000,000원 ~ 300,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.