나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13636 [1] 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-33 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2025.12.09

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건 건물은 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상7층 건물로서, 외 벽 : 석재붙임 및 커튼월 마감 등 내 벽 : 페인팅, 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

본 건 건물은 주택 및 업무시설(일반음식점, 근린생활시설, 오피스텔)로 이용중임(내부구획 및 이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 갖추었고, 주택(오피스텔)부분은 도시가스에 의한 난방설비 갖추었으며, 화재경보설비, 승강기설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨, 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물(제시외 건물)이 소재하나, 본 건에 미치는 영향 미미함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 지상 1층 및 2층은 공실상태였으나, 건물 전체에 대한 정확한 임대내역은 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 건물 포함(17,179,000원) 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13636 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

물건 종류: 근린주택

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복병합사건

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동4가 32-33

토지 면적: 217.20㎡ (약 65.7 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 총 면적: 695.18㎡ (약 210.3 평)

건물 제시외 면적: 43.87㎡ (약 13.3 평) - 매각 포함

건물 지분: 695.18㎡

토지 지분: 217.2㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 4,598,791,360원 (약 45.99억원)

감정평가서 요약: 건물감정평가요항표

1.4. 건물 상세

구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕, 지상 7층

마감: 외벽 석재붙임 및 커튼월, 내벽 페인팅/벽지도배/타일, 샤시 창호

이용 현황: 주택 및 업무시설 (일반음식점, 근린생활시설, 오피스텔)로 이용 중 (내부구획 및 이용상황은 후첨 '내부구조도' 참조)

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비(주택/오피스텔), 화재경보 설비, 승강기 설비 갖춤.

부합물 및 종물: 제시외 건물 포함 (감정가 17,179,000원). 단, 옥상 HDPE 소재 조립식 창고는 이동식으로 감정평가에서 제외함.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 현장 조사시 1층 및 2층 201호는 공실 상태였으나, 건물 전체에 대한 정확한 임대내역은 미상.

2. 입지조건

2.1. 소재지 특성

본건은 서울특별시 영등포구 당산동4가에 위치하고 있으며, 해당 지역은 주거 및 상업 시설이 혼재된 도심 지역입니다.

2.2. 교통 환경

본건은 대중교통 이용이 편리한 지역에 위치할 것으로 예상됩니다. 인근 지하철역 및 버스 정류장 접근성, 주요 간선도로 이용 편의성 등에 대한 상세 조사가 필요합니다.

2.3. 주변 환경

주변에는 다양한 상업시설, 업무시설, 주거 시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다. 교육시설, 의료시설 등의 접근성에 대한 추가적인 현장 조사 및 외부 자료 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설 유무에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

토지 등기부 요약

* 최초 소유권 이전: 전정엽 (2001-07-31)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2006-04-21 접수, 240,000,000원)

* 말소 대상 권리:

* 우리은행 근저당

* 김경태 가압류 (2025-10-28 접수, 20,000,000원)

* 박성훈 강제경매 (2025-12-16 접수, 80,000,000원)

* 영등포구(서울특별시) 압류 (2025-12-19 접수)

* 등기부채권 총액: 260,000,000원

건물 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 전정엽 (2004-09-13)

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2006-04-21 접수, 240,000,000원)

* 말소 대상 권리:

* 우리은행 근저당

* 박성훈 주택임차권 (2025-06-10 접수, 80,000,000원)

* 김경태 가압류 (2025-10-28 접수, 20,000,000원)

* 박성훈 강제경매 (2025-12-04 접수, 80,000,000원)

* 영등포구(서울특별시) 압류 (2025-12-19 접수)

* 김경태 상가건물임차권 (2026-01-28 접수, 20,000,000원)

* 등기부채권 총액: 360,000,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

물건명세서 참고사항에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라고 기재되어 있으나, 등기부 현황에는 지상권 관련 내용이 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

총 임차인 수: 11명

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석됨)

* 임차인: 김경태

보증금: 20,000,000원

차임: 1,400,000원

전입일자(사업일자): -

확정일자: -

배당신고일자: 2026-02-03

대항력: 없음

비고: 상가건물임차권 등기(을13) 확인됨.

* 임차인: 김동우

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2012-01-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 김동현

보증금: 80,000,000원

차임: 400,000원

전입일자(사업일자): 2023-08-18

확정일자: 2023-08-18

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 민정기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-06-18

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박성훈

보증금: 80,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2023-06-20

확정일자: 2023-04-12

배당신고일자: 2025-06-10

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기(을12) 확인됨. 본건 강제경매 채권자이기도 함.

* 임차인: 박수연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-04-07

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 박재우

보증금: 50,000,000원

차임: 450,000원

전입일자(사업일자): 2008-10-06

확정일자: 2025-04-07

배당신고일자: 2026-01-18

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 신우주

보증금: 10,000,000원

차임: 470,000원

전입일자(사업일자): 2019-12-10

확정일자: -

배당신고일자: 2026-03-03

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 이주호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-07-09

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 채미나

보증금: 20,000,000원

차임: 570,000원

전입일자(사업일자): 2024-07-26

확정일자: 2024-07-26

배당신고일자: 2026-02-27

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한은비

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-21

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고:

3.4. 주의사항

모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 분석되나, 배당 신고일자 및 실제 배당 여부를 최종 확인하여 배당받지 못하는 임차인이 있을 경우 명도 저항의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 지역 특성

본건은 주택, 일반음식점, 근린생활시설, 오피스텔 등 복합 용도로 활용 가능한 근린주택입니다. 당산동4가 지역은 서울시내에서 상업 및 업무 기능과 주거 기능이 공존하는 지역으로, 유동인구 및 상주인구의 꾸준한 수요가 예상됩니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 '다세대' 주택으로, 개별 세대 면적이 약 25~27㎡ 수준이며 거래 금액은 25,100만원에서 35,100만원 사이입니다. 이는 본건 근린주택 건물(총 면적 695.18㎡, 7층 규모, 약 46억원 감정가)과는 규모 및 용도에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교가 어렵습니다.

본건과 같은 규모의 근린주택 또는 소형 빌딩의 지역 내 최근 거래 사례, 공실률, 임대료 수준 등을 파악하는 것이 중요합니다. 건물의 잠재적 임대 수익률(cap rate)을 산정하여 시세 적정성을 평가해야 합니다.

4.3. 임대 현황

1층 및 2층 201호는 공실 상태이며, 건물 전체의 정확한 임대 내역이 미상입니다. 이는 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인이므로, 정확한 임대 수익을 산출하기 위한 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

본건 소재지는 서울시 영등포구로, 주요 도로망 접근성이 우수하며 지하철역 및 다수의 버스 노선이 운행될 것으로 예상되어 대중교통 이용이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 편의시설

인근에 상업 시설, 금융 기관, 관공서, 병원 등 다양한 편의시설이 위치하여 생활이 편리할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육 및 문화시설

주변에 초, 중, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있으며, 지역 문화 시설 이용 또한 용이할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로 진행되므로, 사건 처리 과정에서 일반 경매 사건보다 복잡성이 증가할 수 있습니다.

6.2. 공실 위험 및 임대 내역 미상

1층 및 2층 201호의 공실 상태와 건물 전체의 정확한 임대 내역 미상은 향후 임대 수익 창출에 있어 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 따라서 임대 계획 수립 시 공실 장기화 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 제시외 건물

매각에 포함되는 제시외 건물(감정가 17,179,000원)은 별도의 명도 협상이나 처리 절차가 필요할 수 있습니다. 옥상 조립식 창고는 감정에서 제외되어 이동 가능합니다.

6.4. 시장 변동성

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 임대료 및 건물 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동4가에 위치한 7층 규모의 근린주택으로, 주택, 근린생활시설, 오피스텔 등 복합 용도로 활용 가능성이 높습니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없는 것으로 보이며, 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 위험이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

하지만, 건물의 총 감정가(약 46억원) 대비 개별 다세대 주택의 시세 정보만을 제공받았으므로, 본건과 유사한 규모의 근린주택 시세 조사 및 실질적인 임대 수익률 분석이 필수적입니다. 1, 2층 공실 및 전체 임대 내역 미상은 투자 결정에 신중함을 요하는 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 서울의 주요 도심 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* 복합 용도: 주택, 상가, 오피스텔 등 다양한 용도로 활용하여 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 확보 가능.

* 개발 가능성: (지역 개발 계획 등에 따라) 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 4,598,791,360원

인수 보증금: 0원

제공된 다세대 주택 매매 정보는 본건 근린주택 건물의 가치를 평가하는 데 직접적인 참고 자료가 되기 어렵습니다. 본건 건물의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 규모 근린주택 또는 소형 빌딩의 최근 거래 사례 조사.

* 본건 건물의 임대 수익률(Cap Rate) 분석을 통한 적정 가치 산정. (현재 공실 및 임대 내역 미상인 점을 고려하여 보수적 접근 필요).

* 건물 상태, 향후 리모델링/수리 비용, 명도 비용, 세금 등을 포함한 총 투자 비용 고려.

* 희망하는 투자 수익률 설정.

따라서 현재 시점에서는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하여, 약 70% ~ 80% 수준의 낙찰가율을 잠정적으로 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 32억 2천만원 ~ 36억 8천만원 범위가 될 수 있습니다. 최종 입찰가 결정은 철저한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.