나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13592 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제9층 제928호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비아이티감정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철(2,5호선) 까치산역' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 지하철 (2,5호선) 까치산역 및 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건물 내 제9층 제928호로서, (사용승인일 : 2013-08-27) 외벽 : 모르타르위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

조사일 현재 아파트(도시형생활주택 원룸형)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, CCTV 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 사다리형 평지로, 오피스텔 / 근린생활시설 / 아파트(도시형생활주택 원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[대표필지 화곡동 926-5] 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

주택임차권 등기 되어 있음.(임차보증금 113,000,000원)

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13592 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 926-5 한양아이클래스 제9층 제928호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서 (서OOOOOOOOOO)

1.2. 건물 개요

건축물대장 상 건물명: 한양아이클래스

사용승인일: 2013년 08월 27일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건물 중 제9층 제928호

건물면적: 13.79㎡ (약 4.17평)

기본 설비: 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기, CCTV, 지하주차장 구비.

1.3. 토지 현황

토지면적: 4.41㎡ (약 1.33평)

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '지하철(2,5호선) 까치산역' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 주상복합아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다.

인근에 지하철 (2,5호선) 까치산역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

북측으로 노폭 약 8m 내외, 남측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 공항 관련 중요시설물보호지구, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)으로 지정되어 있어 항공기 운항 및 군사 시설과 관련된 규제 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 9월 17일 접수된 강서구(서울특별시)의 압류입니다.

이 외 을구의 주택임차권(한국토지주택공사, 113,000,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황 및 주의사항

임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

보증금: 113,000,000원

차임: 80,000원

전입일자: 2021년 10월 06일

확정일자: 2021년 10월 14일

대항력: 없음

주택임차권 등기가 되어 있으나, 대항력이 없어 매각으로 소멸됩니다.

주의사항: 주택임차권자 한국토지주택공사의 승계인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금반환채권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구는 해당되지 않으나, 임차인의 채권 포기 조건이 매각의 중요한 조건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 실거래가 분석

최근 거래된 주변 유사 물건 정보를 분석한 결과, 2026년 7월 1일, 2019년 준공된 '더원' (전용면적 19.98㎡)이 21,600만원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 108만원의 시세에 해당합니다.

다른 다세대 주택의 경우, 1986년 및 2002년 준공된 물건들이 37.44㎡ 및 37.56㎡ 면적에 각각 15,000만원, 16,000만원에 거래되었으며, 이는 1㎡당 약 40~42.6만원 수준입니다.

4.2. 시세 및 가격 비교

본건은 2013년 준공된 도시형생활주택 원룸형으로, 전용면적 13.79㎡ (약 4.17평)입니다.

가장 유사한 '더원'의 실거래가(21,600만원, 19.98㎡)를 기준으로 본건의 면적(13.79㎡)에 적용할 경우, 1㎡당 시세 약 108만원을 적용하면 약 1,489만원 수준이 됩니다.

하지만 본건은 '더원'보다 건축 연도가 6년 더 오래되었음에도 불구하고, 감정가 7,900만원은 최근 시세(약 13,000만원 ~ 17,000만원 예상) 대비 현저히 낮은 수준입니다.

따라서 감정가가 시장가보다 약 40% 이상 낮게 책정되어 있어, 시세차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내 시설 및 편의성

본 건물은 총 12층 규모의 현대식 건축물로, 엘리베이터, CCTV, 지하주차장 등 생활에 필요한 기본 편의시설을 갖추고 있습니다.

도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구에 적합한 구조입니다.

5.2. 주변 시설 및 혐오시설 유무

주변에 주상복합아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 편의시설 이용이 용이합니다.

현재까지 파악된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설이 직접적으로 위치한다는 정보는 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 공항 관련 보호지구에 해당하므로, 항공기 소음이나 비행 경로 등에 따른 영향을 받을 가능성은 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 조건 관련 리스크

주택임차권자의 보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건부 매각이므로, 임차인이 해당 조건을 이행하지 않을 경우 매수인에게 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 다만, 대항력이 없는 임차인이므로 법적 구제 수단이 제한적이며, 서울보증보험이 승계한 임차인이라 조건 이행 가능성은 높다고 판단됩니다.

6.2. 지역 규제 관련 리스크

본건 토지는 중요시설물보호지구(공항) 및 대공방어협조구역에 해당하여, 건축 행위나 건물 이용에 있어 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다. 이는 향후 건물 증개축 등에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매물건은 서울 강서구 화곡동 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 실거래가 대비 감정가가 매우 낮게 책정된 유망한 물건입니다.

권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적으며, 건물 자체도 2013년 준공으로 비교적 신축급입니다.

다만, 공항 관련 규제 지역에 속해 있다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점을 감안하더라도, 시세 대비 현저히 낮은 감정가는 상당한 투자 메리트를 제공합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 감정가: 최근 유사 면적 건물의 실거래가 대비 40% 이상 낮은 감정가로 시세차익 기대 가능.

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로, 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없음.

* 역세권 입지: 지하철역이 인접하여 교통이 편리하고 임대 수요 확보 용이.

* 신축급 건물: 2013년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 79,000,000원

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 거래 가격을 고려할 때 본 건의 적정 시세는 13,000만원 ~ 17,000만원으로 추정됩니다.

감정가가 시세보다 현저히 낮으므로, 감정가의 100% 이상, 적정 시세의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이를 고려하여, 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 결정하는 것을 추천합니다.

본 예상 입찰가는 현재까지의 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시 법원 경매 상황, 경쟁률, 명도 예상 비용, 세금 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.