나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52289 [1] 서울특별시 은평구 구산동 24-40 리모더스위트홈 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 주위에 노선버스정류장 및 지하철6호선 "구산역" 등 이 소재하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대), 근린생활시설 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용중임. (후첨 ' 내부구조도' 참조)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방시설로서 주차장설비, 승강기설비, 소화전설비, 급배수설비 및 기본적인 위생설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 갈현로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52289 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 24-40 리모더스위트홈 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 352,000,000원

토지면적: 28.63㎡ (약 8.66평)

토지지분: 28.63㎡ (약 8.66평)

건물면적: 47.26㎡ (약 14.30평)

건물지분: 47.26㎡ (약 14.30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다.

교통

차량의 진출입이 가능하며, 단지 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 "구산역"이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건 북측으로 갈현로와 접해 있습니다.

건축물 정보

본건 건물은 2016년 11월 17일에 건축허가를 받아 2017년 7월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대) 및 근린생활시설 건물 내 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감이며, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부 현황

말소기준권리는 2022년 4월 11일 접수된 안산세무서장의 압류(갑6)입니다. 이 외 다수의 압류, 가압류, 임차권 등이 존재하나, 모두 말소될 예정입니다. 등기부 채권 총액은 2,715,000,000원입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 분석

* 임차인 1: 박

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2025년 6월 23일

- 대항력: 없음

- 권리분석: 특별한 권리가 없는 일반 임차인으로 보입니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사(채호진)

- 보증금: 288,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2019년 10월 17일

- 확정일자: 2019년 9월 17일

- 배당신고일자: 2023년 10월 23일

- 대항력: 없음

- 권리분석: 주택도시보증공사가 임차인으로서 보증금을 가지고 있으며, 본 경매 절차에서 배당을 받았습니다.

HUG 인수조건 변경 내용

물건명세서상 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기하며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각 진행에 동의하였습니다. 이는 HUG가 명도에 협조하며, 낙찰자가 HUG의 보증금에 대해 추가적으로 부담하지 않아도 됨을 의미합니다.

4. 상권분석

주변 개발 현황

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치한 도시지역 내 제2종일반주거지역으로, 지역 내에서 공동주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 인근에 구산역이 있어 역세권의 이점을 가지며, 주변은 주거밀집지역으로 형성되어 있습니다.

시세 현황

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 주변 유사 건물(다세대주택)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월 4일 거래: 24.74㎡ (약 7.48평) / 88,000,000원 (약 356만원/㎡)

- 2026년 5월 1일 거래: 37.02㎡ (약 11.19평) / 115,000,000원 (약 311만원/㎡)

본건의 전용면적(건물면적)은 47.26㎡(약 14.30평)입니다. 제공된 주변 거래 사례의 면적당 가격을 평균하면 약 333.5만원/㎡ 입니다. 이를 본건 면적에 적용 시 예상 시세는 약 155,000,000원 수준으로 산출됩니다.

이는 본건 감정가 352,000,000원과 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 본건 건물이 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당함에도 불구하고, 제공된 시장 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 시 세밀한 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설

본건 건물 내에 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 상가 이용이 가능합니다. 주변에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설이 분포하고 있습니다.

교육시설

"구산중학교"가 남동측 인근에 위치하며, 주변에 은평초등학교 등 다수의 교육시설이 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

주거환경

단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지역으로서, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특정 조건(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31.) 하에서는 허가가 필요할 수 있습니다. 해당 취득 목적에 따라 추가 확인이 필요합니다.

기타 제한사항

가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 여러 법적 제한사항이 존재합니다.

감정가와 시장 시세의 차이

제공된 최근 매매 사례를 바탕으로 산출한 시세가 감정가 대비 현저히 낮아, 향후 낙찰가 산정에 주의가 필요합니다. 감정평가액이 적정하지 않을 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 은평구 구산동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축(2016년 준공)에 해당하며 역세권 입지를 갖추고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서 명도에 적극 협조하는 조건(대항력 포기, 잔액 반환청구권 포기 등)으로 매각이 진행된다는 점은 본건의 가장 큰 장점입니다. 이를 통해 임차인 명도에 따른 부담을 최소화할 수 있습니다.

하지만, 주변 유사 부동산의 거래 사례와 비교했을 때 감정평가액이 높게 책정된 것으로 보입니다. 제공된 시세 분석에 따르면 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 현저히 낮은 수준일 가능성이 있습니다. 토지거래허가구역 등 일부 제한사항은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축에 가까운 연식

2016년 준공된 건물로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

HUG의 명도 협조 조건

채권자인 HUG가 명도 조건에 협조하여, 임차인 관련 명도 리스크가 매우 낮습니다.

지역 개발 가능성

구산동 지역은 향후 지속적인 개발 가능성이 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 제공된 주변 부동산의 최근 매매 사례를 기반으로 산출된 시장 시세(약 155,000,000원)와 감정가(352,000,000원)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, HUG의 명도 협조 조건은 낙찰가율을 높이는 요인이 될 수 있으나, 현저한 시세 차이를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

상기 분석 결과를 바탕으로, 본건의 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 제안합니다. 이는 제공된 주변 시세에 근거한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 보다 정밀한 시세 분석 및 경쟁 물건 동향 파악이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.