나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경2251 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 537-13 지하층비01호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 숲길 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희노인복지관" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 벽식구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비01호로서, (사용승인일 1997.12.19) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "연립주택"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 및 인접도로 대비 완경사지내 4필 일단의 부정형 토지로서, "연립주택" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 현황 8미터 내외의 포장도로에 접하고, 본건 동측으로 계단식 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1), 2) 각각 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(2025-01-15)(연희1주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임. 기호 3), 4) 각각 도시지역(2012-08-09), 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변중점경관관리구역),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경2251 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 537-13 지하층비01호 (신규 도로명주소: 서울특별시 서대문구 홍제천로2길 54-22)

용도: 연립주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 163.30㎡ (약 49.4평)

토지지분: 8.3㎡ (약 2.5평)

건물면적: 58.20㎡ (약 17.6평)

건물지분: 58.2㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOO (수협엔피엘대부주식회사)

건물 사용승인일: 1997년 12월 19일

건물구조: 철근콘크리트조 벽식구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제지하층 제비01호

건축물대장상 주요정보:

주용도: 공동주택 (연립주택)

총 연면적: 779.97㎡ (약 235.9평)

총 대지면적: 235.31㎡ (약 71.2평)

건폐율: 59.33%

용적률: 222.04%

주차: 4대 (실내)

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연희노인복지관" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 연립주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 특별히 명시되지 않았습니다.

제공된 등기부요약 정보에 따르면, 본 건과 관련된 다양한 권리들이 등기되어 있었으나, 최종적으로 말소될 예정입니다.

말소기준권리로는 2009년 4월 21일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을8)이 파악됩니다.

이후 접수된 주식회사아이엠캐피탈의 근저당권 (을11), 국민건강보험공단의 압류 (갑9), 신용보증기금의 가압류 (갑10), 서울신용보증재단의 가압류 (갑11) 등은 모두 말소될 예정입니다.

현재 진행 중인 임의경매 개시 결정(2025타경2251) 역시 매각으로 인해 소멸됩니다.

전체 등기부채권 총액은 559,165,312원입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 사항으로, 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 파악되지 않았습니다 (임대미상).

이는 향후 명도 진행 시 잠재적인 위험 요소가 될 수 있으므로, 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거 밀집 지역으로 연립주택 및 다세대주택이 다수를 이루고 있으며, 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

* "연희노인복지관"이 인근에 위치하고 있어 관련 시설 이용이 편리합니다.

* 홍제천이 가까이 있어 산책 및 여가 활동을 즐길 수 있는 환경입니다.

* 지역 내 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설은 도보로 접근 가능한 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 지정:

본 건은 2025년 1월 15일부로 "연희1주거환경개선사업" 정비구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 재개발 또는 도시환경정비사업 추진 가능성이 있음을 시사하며, 미래 가치 상승 요인이 될 수 있으나 사업 진행 과정에서의 불확실성도 존재합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)으로 용도 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257M), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 추가적인 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)의 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 등 거래에 제약이 있습니다.

미상 임차인 정보:

임차인의 보증금 및 차임 등이 미상이라는 점은 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동에 위치한 연립주택으로, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준입니다. 특히, 본 건은 "연희1주거환경개선사업" 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다. 감정가는 240,000,000원으로, 최근 주변 시세 조사 결과 유사 물건의 거래 가격이 330,000,000원에서 360,000,000원 수준임을 감안할 때, 본 건의 시장 가치가 감정가보다 상당히 높게 평가될 수 있는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인 보증금 및 차임 미상 정보는 권리관계 조사 시 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 유사 물건의 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아, 시세 차익을 통한 수익 실현 가능성이 높습니다.

* 재개발 잠재력: 정비구역 지정으로 인한 향후 사업 추진 시 상당한 자산 가치 상승이 기대됩니다.

* 안정적 주거 환경: 연희동 일대는 꾸준한 수요가 있는 안정적인 주거 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 연립주택 및 다세대주택의 최근 거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 물건들은 약 330,000,000원에서 360,000,000원 범위에서 거래가 이루어지고 있습니다. 본건의 감정가(240,000,000원)는 이러한 시장 시세보다 낮은 수준입니다. 따라서, 현재 시세를 반영하고 투자 수익성을 확보하기 위한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

예상 입찰가: 330,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.