나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51149 [1] 서울특별시 송파구 문정동 644 문정현대지식산업센터1-1 7층에이-710호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선율감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 북서측 인근에 위치하며,주위 에는 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 현대지신산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(문정역:8호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 내 제7층 제에이-710호로서, (사용승인일:2016.02.29) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감. 내벽 : 몰탈위페인팅 및 인테리어 등 마감. 창호 : 샷시창호 등 마감.

이용상태

본건은 공장(지식산업센터)으로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대지 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 남동측으로 노폭 약27m, 약14m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12 )(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역(2020-11-12)<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:20 25.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 감정평가에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51149 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 법원로11길 11 (문정동) 7층 에이-710호 (문정현대지식산업센터1-1)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 995,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 9045.40㎡ (약 2736.3 평)

건물면적: 83.43㎡ (약 25.2 평) - 전용면적

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 내 7층 (사용승인일: 2016.02.29)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울동부지방법원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위에는 다양한 업무시설, 오피스텔, 공공기관, 현대지신산업센터, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 역세권입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 현황

본 건이 속한 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. 건물 북서측과 남동측으로는 각각 폭 약 27m, 약 14m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소 여부

말소기준권리는 을1 근저당 (국민은행, 2017.02.09, 120,000,000원)입니다. 등기부채권 총액은 991,600,000원으로, 본 경매 절차를 통해 대부분의 권리는 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

본 건에는 임차인 조 이 보증금 5,000,000원, 차임 0원에 거주 중인 것으로 파악됩니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 특이사항

본 건은 대지권 미등기 물건으로, 이는 등기상 대지권이 아직 설정되지 않은 상태를 의미합니다. 다만, 감정평가 및 매각 목적물에 포함되어 있으며, 신청채권자가 제출한 보정서를 통해 소유자가 사실상 대지권을 취득하였다는 내용이 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 업무 시설

문정 법조타운 인근에 위치하여 서울동부지방법원, 송파구청 등 주요 공공기관 및 다수의 업무시설이 밀집해 있습니다. 현대지식산업센터와 같은 대규모 지식산업센터가 다수 존재하여 관련 업종 종사자 및 방문객을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 배후 수요

법조타운 및 인근 업무시설, 주거시설의 종사자 및 방문객을 주요 배후 수요로 파악할 수 있습니다. 지하철 8호선 문정역을 통한 광역적 접근성도 우수합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

단지 내 및 인근 근린생활시설, 오피스텔 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 서울동부지방법원 등 주요 공공기관이 가까이 있어 행정 및 법률 서비스 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 미등기 관련

본 건의 가장 큰 특징이자 잠재적 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 비록 감정평가 및 매각 대상에 포함되었고 소유자의 사실상 대지권 취득이 보정되었으나, 등기부상 명확히 기재되지 않은 점은 추후 권리행사 및 거래 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획상 제한 사항

본 건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 / 지정기간: 2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정). 이는 특정 투자 주체나 용도에 따른 거래 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화된 자산이므로 경매 처리 과정에서 일반 물건과 다른 특이사항이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 문정동 현대지식산업센터 내에 위치한 지식산업센터로, 법조타운 밀집 지역이라는 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없으며, 대부분의 등기부상 권리가 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, '대지권 미등기'라는 특수한 상황은 본 건의 가장 큰 특징이자 주의해야 할 리스크 요소로, 이에 대한 충분한 사전 조사와 이해가 필요합니다. 향후 문정 법조타운 개발 및 주변 지역의 성장세를 고려할 때 임대 수익 창출 및 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 문정 법조타운 개발에 따른 지속적인 가치 상승 기대

* 지하철 8호선 문정역 역세권으로 우수한 교통 접근성

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 전혀 없음

* 지식산업센터의 꾸준한 임대 수요 및 투자 매력

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 995,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건은 대지권 미등기라는 특수한 상황과 유동화 물건이라는 점을 고려하여, 일반적인 감정가 대비 낙찰률을 적용하기보다는 현장 조사와 유사 물건 시세 비교를 통한 신중한 접근이 요구됩니다. 문정동 일대 지식산업센터의 최근 매매 및 임대 시세, 공실률, 향후 개발 전망, 그리고 '대지권 미등기'라는 특이사항으로 인한 잠재적 가치 변동 가능성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 구체적인 권장 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 따라서 본 물건에 관심을 가진 투자자께서는 심층적인 현장 조사와 부동산 전문가와의 상담을 통해, 위험 요소를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 본인의 투자 전략에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 관련: 본 건 소재지인 문정동 법조타운 인근 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

* 추가 정보: 본 건의 건물은 철근콘크리트구조로 15층 건물이며, 사용승인일은 2016년 2월 29일입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.