나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52305 [1] 서울특별시 서대문구 홍은동 265-158 인산엘르빌비 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치하고, 주위환경은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 제5층 중 제2층 제202호로서, (사용승인일 : 2016.07.13) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

현황 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(생산녹지), 제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m ~ 30m)(접합), 중로2류(폭 15m ~ 20m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(강서교육청에 반드시 확인 요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 77~257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21) (대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52305 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 홍은동 265-158 인산엘르빌B 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 246,000,000원

토지면적: 35.36㎡ (약 10.70평)

토지지분: 35.364㎡ (약 10.70평)

건물면적: 41.71㎡ (약 12.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 예OOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 건물은 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

주변에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 시설은 검색되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 예OOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2020년 09월 24일 접수된 예가람저축은행의 근저당권(채권최고액 216,000,000원)입니다.

이후 설정된 압류(서대문세무서장, 서대문구) 및 임의경매개시결정(채권액 211,419,312원)은 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 확인됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 서대문구 홍은동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있습니다.

인근에 다수의 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능이 갖추어져 있습니다.

최근 주변 다세대주택의 매매 사례를 보면, 2026년 3월 6일에는 1991년식 59.47㎡ 다세대가 2.2억 원에 거래되었으며, 2026년 7월 1일에는 2008년식 49.44㎡ 다세대가 3.0억 원에 거래되었습니다. 본건(2016년식 41.71㎡)은 건축 연도가 최신에 속하므로, 면적 및 연식 대비 경쟁력 있는 가격 형성이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 "정원여자중학교" 북서측 인근에 위치합니다.

건축물대장상 2016년 07월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물이며, 해당 호실은 2층 202호입니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 도시지역, 자연녹지지역(생산녹지), 제3종일반주거지역에 속하며, 대로3류 및 중로2류 도로에 접하고 있습니다.

가축사육제한구역, 교육환경보호구역(강서교육청 확인 필요), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함됩니다.

특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자 또는 특정 용도로 토지를 취득할 경우 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다. 이는 향후 매각 시 거래에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

권리분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 인수할 권리는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 홍은동에 위치한 비교적 신축(2016년식) 다세대주택입니다.

주변 시세 대비 건축 연식이 최신에 속하는 점이 강점이며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 존재하며, 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간이 남아 있어 이 부분을 유의해야 합니다.

현재 경매 감정가는 2억 4천 6백만 원이며, 이는 주변 유사 물건의 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건축 연식(2016년)으로 인한 선호도 및 유지보수 용이성.

* 우수한 교통 접근성과 주변 생활 편의시설 이용 용이성.

* 인수할 임차 보증금이 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

* 향후 지역 개발 및 주거 환경 개선 시 가치 상승 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 매매 사례(2008년식, 49.44㎡, 3.0억 원)를 고려할 때, 본건(2016년식, 41.71㎡)의 현재 시장 가치는 약 2.5억 원에서 2.7억 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 4천 6백만 원은 이러한 시세 추정치와 부합하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 경쟁 입찰을 고려한 예상 입찰가는 250,000,000원 내외로 고려해 볼 수 있습니다.

단, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.