나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52299 [1] 서울특별시 은평구 응암동 120-20 은명빌리지 8층801호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화산감정 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 본건 유사 다세대주택과 단독주택, 소규모 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 북서측 근거리에 지하철 6호선 "응암역"소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상 8층 건물 내 제8층 제801호로서, 외벽 : 외장타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.(후첨"내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 공동현관보안설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 서측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건은 이해관계인의 부재로 인하여 부득이하게 호실 표기를 기준한 외부관찰, 주위 탐문 및 표준적 이용상태, 건축물현황도 등을 참고하여 평가하였는바, 실제 사항과 상이할 수 있으니 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52299 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 120-20 은명빌리지 8층801호

용도: 다세대주택 (건축물대장상 업무시설, 공동주택(다세대주택), 근린생활시설 복합용도)

감정가: 253,000,000원

토지면적: 10.72㎡ (약 3.24평)

토지지분: 10.72㎡ (약 3.24평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 은평구 응암동 소재 "서울은명초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변환경: 본건과 유사한 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 북서측 근거리에 지하철 6호선 "응암역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 본건 소재 건물은 서측으로 노폭 약 6m, 남측으로 노폭 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역이며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 3월 27일자 주택도시보증공사(HUG)의 가압류 (갑7)입니다.

* 소유권 변동: 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다.

* 임차권 현황: 임차인 안지희 씨가 보증금 285,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있으나, 전입일자 2021년 5월 24일, 확정일자 2021년 5월 7일이며, 등기부등본상 '말소' 예정으로 표시되어 있습니다. 또한, 주택도시보증공사(HUG)에서 제출한 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하고 보증금에 대한 우선변제권만 주장하며, 임차권 등기 말소에 동의한 것으로 파악됩니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들만 존재하며, 임차권 또한 대항력이 없고 말소 예정이므로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 305,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 2026년 5월 8일, 응암동 120-2번지에 위치한 '인산엘르빌'(본건과 유사한 건물로 추정) 6층, 전용면적 29.83㎡ (약 9.01평)이 290,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일, 응암동 42-53번지 다세대주택 1층, 전용면적 35.08㎡ (약 10.61평)이 130,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 7일, 응암동 701-11번지 다세대주택 1층, 전용면적 32.16㎡ (약 9.73평)이 278,000,000원에 거래되었습니다.

* 종합 분석: 본건의 전용면적(29.78㎡)은 최근 거래된 '인산엘르빌'(29.83㎡)과 거의 동일하며, 건물 준공년도(2018년)도 유사합니다. 따라서 '인산엘르빌'의 최근 거래가격인 290,000,000원을 본건의 시세 기준으로 삼을 수 있습니다. 이는 평당 약 3,216만원 수준에 해당합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 교육: 남측 인근에 서울은명초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. (주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 또는 특정 법인이 토지를 취득하는 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (일반적인 개인의 주거 목적 취득 시에는 해당되지 않을 수 있으나, 입찰 전 확인 필요)

* 건물 상태: 감정평가서 요약에 따르면, 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문에 의존하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태와 상이할 수 있습니다. 따라서 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 협소한 면적: 전용면적이 약 9평으로 1~2인 가구에게 적합하며, 이에 대한 시장 수요를 고려해야 합니다.

* 주차: 건축물대장상 주차 시설이 있으나, 본 호실에 할당되는 주차 공간의 유무 및 관련 규정은 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 다세대주택으로, 서울은명초등학교와 지하철 6호선 응암역을 모두 이용할 수 있는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 2018년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 권리분석상 임차인이 대항력이 없고 HUG의 확약서에 따라 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 인수 부담이 없는 명확한 권리관계를 가지고 있습니다. 최근 유사한 조건의 '인산엘르빌'이 평당 약 3,216만원에 거래된 점을 고려할 때, 감정가(253,000,000원) 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 토지거래허가구역임을 인지하고, 내부 상태에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 용이성: 역세권(6호선 응암역) 및 초등학교 인접으로 실거주 만족도가 높습니다.

* 소형 평수: 1~2인 가구에 적합한 소형 면적으로, 임대 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공 건물로 내부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 안정적인 권리관계: HUG의 강제경매로 진행되어 권리관계가 명확하고, 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 253,000,000원

* 유사 물건 시세 (응암동 120-2, 인산엘르빌, 29.83㎡): 290,000,000원

* 평당 환산 시세: 약 3,216만원/평

* 본건 면적(9.01평) 기준 시세: 약 289,700,000원

* 인수 보증금: 0원

제안 예상 입찰가 : 265,000,000원 ~ 285,000,000원

*참고 사항: 본 제안가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 예상치이며, 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 유찰 횟수, 입찰 경쟁률 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 입찰 전 관련 규정을 충분히 숙지하시기 바랍니다.*

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