나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경784 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접 토지 대비 평지인 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경784 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 380-12 신영베르디움 제4층 제402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

준공연도: 2017년

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 원활한 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 다음과 같은 용도지역 및 지구에 속해 있습니다.

* 도시지역

* 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 중요시설물보호지구 (공항)

* 가축사육제한구역

* 수평표면구역 (공항시설법 관련)

* 상대보호구역 (교육환경 보호 관련)

* 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법 관련)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트 관련, 2025.10.20.~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 인수되는 권리

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금이 매각으로 인해 전부 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리

서울남부지방법원 2025타경784 강제경매개시결정 (2025년 12월 1일 접수).

말소기준권리 외 등기부상 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 22일

* 확정일자: 2021년 02월 22일

* 배당신고일자: 2025년 12월 08일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 240,000,000원의 전부 또는 일부를 배당받지 못할 경우, 그 미회수 금액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

* 건물명: 신영베르디움

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

4.2. 최근 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 21일 거래: 서울특별시 강서구 화곡동 366-36번지 '더원' (2019년 준공, 전용면적 19.98㎡, 4층) 216,000,000원. (평당 약 357.6만원)

* 이를 기준으로 본건(전용면적 29.91㎡, 약 9.05평, 2017년 준공)의 시가를 환산하면 약 32,300,000원 수준으로 추정됩니다.

* 이외 비교 사례들은 건물 연식이 오래되어(1986년, 2002년 준공) 본건과의 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

4.3. 임대 시세

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일하게 입력되어 있어, 정확한 임대 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 임차인 현황 상 보증금 2억 4천만원에 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로 기록됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 서울신월초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 상태: 철근콘크리트 구조로 6층 중 4층에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 가장 큰 부담 요인으로, 임차인 김 의 보증금 240,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 합니다.

* 위반건축물 존재: 건물에 무단증축으로 인한 위반건축물 등재 사실(주택과-36024, 2018.07.26. 의거)이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 원상복구 명령, 재산권 행사 제한 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 개발 제한 구역: 공항 관련 보호구역 및 규제가 있어 향후 건물 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 도시형생활주택입니다. 최근 실거래가 기준 추정 시세가 감정가 대비 높게 형성될 가능성이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 또한, 위반건축물 등재 사실은 추가적인 확인과 주의가 요구됩니다. 따라서 본 물건은 높은 임차인 인수 부담 및 위반건축물 리스크를 감안하여 매우 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 반영 시 시세차익 기대: 유사한 면적 및 연식의 건물 거래가가 감정가보다 높게 나타나, 권리관계 정리가 가능하다면 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 역세권(도보거리) 여부 및 주변 개발 호재: (별도 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원을 인수해야 하므로, 낙찰가에 해당 금액이 추가로 가산됩니다. 이는 순수한 부동산 자체의 가치 평가와는 별개로 매수인이 부담해야 할 총액이 됩니다.

* 감정가: 268,000,000원

* 추정 시세 (인수 부담 제외 순수 가치): 약 323,000,000원

* 인수 보증금: 240,000,000원

만약 본건을 감정가인 268,000,000원에 낙찰받는다고 가정할 경우, 총 인수 부담액은 268,000,000원(낙찰가) + 240,000,000원(인수 보증금) = 508,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세인 323,000,000원과 비교할 때 매우 높은 금액입니다.

따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수액이 순수 부동산 가치보다 높을 가능성이 있어, 합리적인 예상 입찰가 산정이 매우 어렵습니다. 임차인과의 협상 또는 보증금 전액 회수를 위한 법적 검토가 선행되지 않는다면, 감정가 이하의 입찰가로도 적극적인 투자는 부담스러울 수 있습니다. 만약 순수 부동산 가치를 감정가 수준(268,000,000원)으로 보더라도, 총 부담액은 508,000,000원이 되므로 수익성 분석이 필수적입니다. 보증금 인수액을 제외한 실제 투자 가능한 금액은 268,000,000원에서 임차인 보증금 240,000,000원을 뺀 28,000,000원 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 실제 낙찰 가능성이 매우 낮은 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.