나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52288 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 226-2 103동 1층102호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성림감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치하는 통칭 골든 네스트 103동 1층 102호로서, 주위는 아파트단지,다세대주택, 병원, 근린생활시설 등이 소재 하는 주택지대로서 제반 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 5층건 내 제1층 제102호로서 외 벽 : 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감 등.. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 완경사인 2필지 일단의 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측으로 노폭 약 7~8M의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1:제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가 대상 용도:아파트,지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 기호2:제2종일반주거지역(7층이하),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위 탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관 관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가 구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 물건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52288 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 226-2 103동 1층 102호

용도: 도시형생활주택

감정가: 288,000,000원

토지면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

건물면적: 52.07㎡ (약 15.75평)

토지/건물 일괄매각 대상입니다.

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 구조 및 상태

본 건물은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감이며, 창호는 새시로 되어 있습니다.

내부에는 위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

현재 다세대주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 인접지 대비 완경사인 2필지의 부정형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 대상 및 기간은 외국인 등 대상으로는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지, 아파트 등 대상으로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

본건 단지 북측으로 노폭 약 7~8미터의 도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 주위 환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치하며, 통칭 골든 네스트 103동 1층 102호입니다.

주변으로는 아파트단지, 다세대주택, 병원, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 자유로운 편이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 편의도는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경52288)으로, 접수일자는 2025년 11월 28일입니다.

등기부채권 총액은 285,000,000원으로 파악됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 및 신탁등기 말소, 주택임차권(백현민, 285,000,000원) 등이 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(백현민)

보증금: 285,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 5일

확정일자: 2021년 6월 18일

배당신고일자: 2023년 8월 2일

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

가장 주목할 점은 임차인 현황입니다. 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 보증금 285,000,000원에 대해 대항력이 없습니다.

또한, 주택도시보증공사로부터 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

주변은 주택 및 근린생활시설이 혼합된 주거지역으로, 병원(서울시립서북병원)이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 5월) 면적 및 연식에 따라 약 1억 4,900만원에서 3억 3,000만원 사이의 실거래가가 형성되어 있습니다.

대상 물건(52.07㎡)의 감정가(2억 8,800만원)는 해당 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

구체적인 상권의 활성도나 잠재적 성장 가능성에 대한 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 버스정류장 소재 (보통 수준).

* 생활 편의시설: 근린생활시설, 병원(서울시립서북병원)이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육시설: '상대보호구역'으로 지정된 지역이 있어 주변 학교와의 관계는 고려할 수 있으나, 구체적인 학군 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 검색 결과로는 본건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설(쓰레기 처리 시설, 납골당, 특수학교 등)은 파악되지 않았습니다. 일반적으로 혐오시설의 존재 여부는 부동산 가치에 큰 영향을 미치므로, 입찰 전 해당 지역의 추가적인 현장 확인 및 주민 의견 청취가 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 발생할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 경매 절차를 통한 취득이므로 최종 매각 허가 후 절차를 확인해야 합니다.

* 건축 연식: 2016년 건축 허가된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

* 임대 관계: 임대 관계는 미상으로 명시되어 있으나, 본 건은 HUG가 보증금 전액을 인수하지 않고 대항력도 포기하므로 낙찰 후 명도 및 공실 리스크는 낮을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택으로, 경매 절차를 통해 비교적 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

특히, 임차인(HUG)의 보증금 미인수 조건 및 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 권리 분석상 매우 유리한 물건입니다.

감정가(2억 8,800만원) 대비 최근 거래 시세를 고려할 때, 적정 입찰가를 산정하여 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역이라는 점과 주변 시세 변동 가능성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 임차인의 보증금 미인수 및 대항력 포기로 인한 명도 리스크 최소화.

* 비교적 신축(2016년 건축 허가) 건물로 양호한 상태 유지 가능성.

* 감정가 대비 시세 분석 시 충분한 투자 매력 존재.

* 서울시 은평구의 지속적인 개발 및 교통 개선 기대 효과.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 5월)와 건물 면적(52.07㎡, 약 15.75평)을 기준으로 시세 분석 결과, 본 건의 시세는 약 2억 6,287만원에서 3억 5,570만원 수준으로 추정됩니다.

건물 감정가인 2억 8,800만원은 이 시세 범위 내에 있으며, 특히 HUG의 보증금 미인수 조건으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 추가 비용이 없어, 감정가 수준 또는 그보다 약간 높은 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

최근 거래가 중 48.3㎡ 면적의 물건이 3억 3,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 건 역시 3억 3,000만원 이상으로 시세가 형성될 가능성이 있습니다.

따라서, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여, 약 2억 9,000만원 ~ 3억 2,000만원 범위 내에서 낙찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.