나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52308 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-176 샹그리라 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울신사초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 주거지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 응암역(6호선)이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상9층 건물 중, 본건은 제4층 제401호로서 (사용승인일:2016.03.14), 외벽 : 벽돌타일 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 건부지(다세대주택 및 오피스텔)로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권, 자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억 제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26~2026.8.25)), 토지거래계약에관한허가구역((토 지거래허가구역(허가대상 용도 :아파트, 지정기간:2025.10.20~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 제시외건물 ㉠ 소재함(후첨, 내부구조도 참조)

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52308 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-176 샹그리라 4층401호

용도: 오피스텔

감정가: 332,600,000원

토지면적: 24.68㎡ (약 7.46평)

건물면적: 56.15㎡ (약 17.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 20.17㎡ (약 6.10평)

총 건물 면적(전유 + 제시외): 76.32㎡ (약 23.19평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 "서울신사초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 장방형의 형상으로, 다세대주택 및 오피스텔이 건축된 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상황

본건 토지는 남측으로 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(박광남)이 등재되어 있습니다.

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-17

확정일자: 2022-10-17

배당신고일자: 2024-11-21

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사와의 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주기로 하였습니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다.

3.3. 등기부 요약

등기부상 소유권 보존, 소유권 이전, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류 등의 권리가 등재되었으나, 대부분 말소될 예정입니다.

3.4. 말소기준 권리

말소기준 권리는 2023년 4월 5일에 접수된 고양시산림조합의 근저당권(을7)입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

3.5. 인수되는 권리

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담(선순위 권리, 임차보증금 등)은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m미만) 도로에 접하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

4.2. 상권 내 위치

건축물대장상 공동주택(다세대주택) 및 업무시설(오피스텔)로 복합 용도 사용 중이며, 주변 주거 및 상업 시설과의 연계성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에는 서울신사초등학교를 비롯한 교육시설이 위치하며, 근린생활시설 및 공동주택이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 비교적 양호합니다.

5.2. 교육시설

단지 북서측 인근에 서울신사초등학교가 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 지정기간(2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31) 내에서 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 면적 외에 20.17㎡(약 6.10평)의 제시외 건물이 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다. 실제 이용 시 추가적인 확인 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차권 관련 특이사항

등기부상 임차권(을8)은 말소 예정으로 낙찰자에게 인수되지 않으나, '선순위임차권' 표기 및 HUG 인수조건 변경 관련 사항은 계약서 검토 시 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 공동담보

본 물건은 공동담보로 제공되었을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건 오피스텔은 서울 은평구 신사동의 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 도보권 내 지하철역이 있어 교통이 편리한 편입니다. 감정가는 3억 3천만원대이며, 최근 실거래가 역시 3억 2천만원 수준으로 형성되어 있습니다. 권리분석상 인수되는 권리나 보증금은 없으나, 토지거래허가구역 지정, 제시외 건물 포함 등 일부 고려해야 할 사항이 있습니다. HUG 관련 임차권의 경우 대항력이 없는 것으로 분석되어 낙찰자의 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 서울 은평구 신사동에 위치하여 주거 및 교통 편의성이 양호합니다.

* 가격: 감정가 및 최근 실거래가를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 권리: 말소기준 권리 이후의 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다.

* 이용: 오피스텔 용도로 임대 수익 창출 또는 실거주 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 332,600,000원이며, 최근 거래가는 320,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려하여, 현 시세 및 경매 물건의 특성을 감안했을 때 315,000,000원에서 325,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 315,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.