나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52276 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 327-112 더클래스 102동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 6층 내 5층 502호로서, 외벽 : 치장벽돌, 치장석 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : PVC샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지에 위치하나 자체지반 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 남측, 서측의 약 4~8미터, 6~8미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 상대보호구 역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한 허가구역(토 지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8. 26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52276 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 327-112 더클래스 102동 5층502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 190,000,000원

* 면적:

* 토지면적: 18.60㎡ (약 5.63평)

* 건물면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건 대상물건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 "선정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대임.

* 교통상황: 본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

* 도로상태: 대상토지 남측, 서측의 약 4~8미터, 6~8미터 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)임.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 가압류 결정(2024카단55161) (2024-10-15 접수)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (주택도시보증공사 승계)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-22

* 확정일자: 2022-08-26

* 배당신고일자: 2024-09-26

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 (신청채권자(주택도시보증공사)는 김다란의 임차보증금반환 채권을 양수하였으며, 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서 제출(2026.4.1.자))

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리 없음)

* 등기부상 권리채권 총액: 205,000,000원

4. 상권분석

* 주변 매매시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 5월 기준):

* 현대빌리지 (연립, 1994년식, 46.47㎡): 23,500만원 (약 506만원/㎡)

* (275-154) (다세대, 1986년식, 49.97㎡): 19,000만원 (약 380만원/㎡)

* 창성빌라(507-2) (다세대, 2001년식, 71.91㎡): 33,000만원 (약 459만원/㎡)

* 본건 건물 (더 클래스, 2014년식, 28.39㎡) 대비 분석:

* 본건은 신축 연도(2014년)가 비교적 최신으로, 유사 면적의 신축 다세대주택의 경우 ㎡당 500만원~600만원 수준의 시세 형성 가능성이 있습니다.

* 이를 바탕으로 추정 시가: 약 142,000,000원 ~ 170,000,000원.

* 감정가(190,000,000원) 대비 시세가 낮아 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 상태: 철근콘크리트구조, 6층 건물 중 5층, 외벽: 치장벽돌, 치장석 등 마감, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감, 창호: PVC샷시창호.

* 내부 설비: 위생설비, 급·배수설비, 화재경보기, 도시가스에 의한 개별난방설비, CCTV 등을 갖추고 있음.

* 주변 생활 편의시설: 선정고등학교 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상은 허가 필요 (2025.8.26.~2026.8.25.).

* 감정가 대비 시세 괴리: 감정가가 최근 시세 대비 높게 책정되어 있어 투자 판단 시 유의가 필요합니다.

* 협소한 면적: 단독 거주 또는 소형 투자 목적에 적합하나, 활용도가 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구 갈현동에 위치한 신축(2014년식) 다세대주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없으며, 임차인의 대항력도 없어 명도가 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가(190,000,000원)가 최근 시세(추정가 약 142,000,000원 ~ 170,000,000원) 대비 높게 책정되어 있어 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 감정가보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 말소 예정으로, 낙찰 후 깨끗한 권리 확보가 가능합니다.

* 양호한 건물 상태 및 입지: 신축 연도(2014년)가 비교적 최신이며 주거지로서의 기본 조건이 충족됩니다.

9. 예상 입찰가

약 160,000,000원

(본건 면적, 신축 연도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려한 보수적 추정가입니다. 실제 입찰 시에는 권리 분석, 임장 조사, 시장 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.