나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52273 [1] 서울특별시 은평구 구산동 171-1 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DH감정 · 평가일 2025.12.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구산동 소재 "은평고등학교" 동측 인근에 위치 하였으며, 주위는 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제3층 제303호로서, (사용승인일 2007.02.12.) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중이며, 내부이용상황은 후첨 ‘내부구조도’ 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비 등이 구비되어 있으며 도시가스난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 동측 으로 공도와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법 률>, 절대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자: 외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구 역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계등 미상임. - ‘내부구조도’의 작성은 건축물대장상 현황도면, 외부관찰 등에 의하였으며, 내부실사 시 다소 상이 할 수도 있으니 경매 진행시 유의 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 구산동 171-1, 3층 303호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52273 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행됩니다.

감정가는 311,000,000원입니다.

토지 면적은 36.10㎡ (약 10.91평)이며, 건물 면적은 62.57㎡ (약 18.93평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 김 입니다.

토지거래허가구역이며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 구산동 소재 "은평고등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 학교, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 노선버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2007년 2월 12일입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2022년 1월 25일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 가압류(을구 7번)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 을구 7번 주택임차권입니다.

을구 7번 주택임차권은 임차인 김 이며, 보증금 250,000,000원, 전입일자 2021년 5월 7일, 확정일자 2021년 3월 31일입니다.

이 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

등기부채권 총액은 300,565,016원입니다.

1.3. 상권분석

주변은 주거지역으로, 학교와 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

제공된 주변 시세 정보에 따르면, 최근 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 5월, 구산동 147-18번지 소재 '리치빌'(2013년식, 전용면적 24.74㎡)이 88,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 5월, 구산동 355-7번지 소재 '금당빌라'(1991년식, 전용면적 37.02㎡)가 115,000,000원에 거래되었습니다.

본 건(건물면적 62.57㎡)과 비교할 때, 유사 면적대의 거래 사례가 더 필요하나, 해당 지역의 다세대주택은 소형 평형 기준 약 310만원/㎡ ~ 350만원/㎡의 거래 시세를 보이고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 건은 은평고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 편리하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 의 보증금 250,000,000원 인수 부담입니다.

이 금액은 본 건의 감정가(311,000,000원)보다 높은 수준으로, 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우 매수인이 해당 금액 전액을 인수해야 할 가능성이 높습니다.

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 할 수 있습니다.

(허가기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 은평구 구산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 무난한 편입니다.

그러나 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이로 인해 낙찰 후 총 매수 부담액이 감정가를 훨씬 상회할 가능성이 높아, 투자 수익을 기대하기 어려운 구조입니다.

토지거래허가구역이라는 점 또한 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

건물 자체는 2007년에 건축되어 비교적 현대적인 편입니다.

장기적인 지역 가치 상승을 기대한다면 추가적인 고려가 가능하나, 단기 투자로는 매우 위험 부담이 큽니다.

채권자 김 의 채권액이 명확히 드러나지 않아, 경매 진행 상황에 따른 변동 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 250,000,000원을 낙찰 후 인수해야 하는 금액으로 고려하여 산정해야 합니다.

이는 실질적인 총 투자 비용을 크게 증가시키므로, 감정가 311,000,000원보다 현저히 낮은 금액으로 입찰해야 할 것으로 판단됩니다.

제공된 주변 시세 정보를 고려할 때, 본 건물의 실제 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서, 보수적인 접근을 위해 총 투자 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 300,000,000원을 넘지 않도록 목표를 설정한다면, 예상 입찰가는 50,000,000원 내외로 매우 낮게 책정될 수 있습니다.

하지만 이는 경쟁이 없을 경우에 해당하는 금액이며, 실제 입찰 시에는 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가 후, 잠재적 수익성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현 상황에서는 100,000,000원 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 인수하는 250,000,000원과 합산 시 총 350,000,000원의 투자 비용이 발생하며, 부동산의 실질 가치가 이를 상회할 경우에만 수익을 기대할 수 있습니다.

따라서, 본 건은 투자를 신중하게 결정하거나, 특수 물건에 대한 높은 이해도를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.