나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52296 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 5층507호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강진 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서현중학교 남측 인근에 위치함. 주위는 단독주택,다세대주택,연립주택 및 각종근린생활시설 등으로 형성된 주거지역이며 주거지로서의 제반 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 15층 건 공동주택(도시형생활주택) 5층 507호로서 외벽:석재 및 몰탈위페인트마감 등. 내벽:타일,벽지마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2014.03.12일자로 사용승인되고, 방1,주방,욕실겸화장실,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 우생설비 도시가스설비,승강기설비,소화설비,화재경보.탐지설비,주차설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 평지이며 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 8미터, 북측으로 폭 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인관할교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52296 (1)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 746 연희동도시형생활주택 5층507호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 140,000,000원

* 토지면적: 8.23㎡ (약 2.49 평)

* 토지지분: 8.226㎡

* 건물면적: 13.12㎡ (약 3.97 평)

* 건물지분: 13.12㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

* 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

2. 1.1.입지조건

* 위치: 서울특별시 서대문구 연희동 소재 서현중학교 남측 인근에 위치함.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 주거지역이며, 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 토지: 인접지와 등고평탄한 부정형의 평지이며, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중임.

* 도로: 본건 남동측으로 폭 8미터, 북측으로 폭 4미터 도로와 접함.

3. 1.2.건축물 정보

* 건물명: 연희동도시형생활주택

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 15층 건물 내 5층 507호임.

* 외벽: 석재 및 몰탈위 페인트 마감 등.

* 내벽: 타일, 벽지 마감 등.

* 창호: 하이샷시 창호임.

* 사용승인일: 2014년 3월 12일.

* 이용상태: 방 1개, 주방, 욕실 겸 화장실, 현관 등으로 이용 중임.

* 설비: 급탕 및 우수 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비, 소화 설비, 화재경보 및 탐지 설비, 주차 설비 등을 갖추었음.

* 전유면적: 13.12㎡ (약 3.97 평).

4. 1.3.권리분석

* 말소기준권리: 롯데카드 가압류 (접수일자 2022-04-08).

* 소멸되는 권리: 본건의 경우, 말소기준권리보다 늦게 등기된 을6 근저당권, 을7 주택임차권, 갑11 강제경매를 포함한 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 본건에 지상권이 등기된 내역은 없음. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계가 깨끗한 물건을 인수하게 됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 164,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-08-20

* 확정일자: 2021-07-15

* 배당신고일자: 2023-09-26

* 대항력: 없음

* 주의사항 (임차인 관련): 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 이는 낙찰자가 임차인에게 별도의 보증금 반환 의무를 부담하지 않음을 의미함.

* 등기부채권 총액: 320,994,393원

5. 1.4.상권분석

* 주변 건물 유형: 본건은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치함.

* 최근 실거래가 분석:

* 연희그린빌라 (2004년식, 61.45㎡): 2026년 3월 370,000,000원 (약 602만원/㎡)

* (219-15) (1986년식, 44.37㎡): 2026년 3월 285,000,000원 (약 642만원/㎡)

* 연희빌라에이동 (1991년식, 35.4㎡): 2026년 3월 190,000,000원 (약 537만원/㎡)

* 분석: 제공된 주변 다세대 주택 실거래가와 비교 시, 본건(도시형생활주택, 13.12㎡)의 감정가(140,000,000원, 약 1067만원/㎡)는 평당 가격이 상당히 높은 편임. 이는 소형 주거 공간의 희소성 또는 건물 연식(2014년 사용승인)에 따른 가치 평가의 차이로 볼 수 있으나, 면적당 가격 차이가 크므로 투자 시 신중한 접근이 필요함.

6. 1.5.생활정보

* 주변 편의시설: 서현중학교 남측 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편임.

* 교통: 차량 접근성이 우수하고, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리함.

* 주거환경: 조용한 주거 지역에 해당하며, 주변 환경은 대체로 양호함.

* 주요 시설 접근성: 연희동은 신촌, 홍대 등과 인접하여 문화 및 상업 시설 접근성이 좋음.

* 혐오시설: 주변 지역 지도 검색 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않음.

7. 1.6.잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권 관련 조건: 채권자인 주택도시보증공사가 임차인으로서 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건을 제시한 점은 낙찰자에게 유리하나, HUG의 구체적인 인수 조건 변경 내용 및 변제 조건은 추가 확인이 필요할 수 있음.

* 소형 면적: 전용면적 13.12㎡는 1인 가구 또는 단기 임대 수익 목적에는 적합하나, 일반적인 주거 목적이나 재판매 시 수요층이 제한될 수 있는 점은 고려해야 함.

* 감정가 대비 평당 가격 격차: 주변 다세대 주택의 시세 대비 본건의 평당 감정가가 높게 책정되어 있어, 향후 시세 차익이나 매도 시 가격 형성 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 1.7.종합 의견

* 본 물건은 서울 서대문구 연희동이라는 우수한 입지에 소재한 도시형생활주택임.

* 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있으며, 비교적 최신 건축 연식(2014년 사용승인)을 자랑함.

* 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로서 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건을 수용하여 매각이 진행되는 점은 낙찰자에게 매우 유리한 조건임.

* 다만, 전용면적이 13.12㎡로 작고, 주변 시세 대비 평당 감정가가 높은 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

9. 1.8.투자 포인트

* 서울 도심(연희동) 내 소형 주거 공간의 희소성.

* 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건으로 인한 권리 인수 리스크의 완전 해소.

* 비교적 최신 건축 연식(2014년 사용승인)으로 인한 건물 노후도 감소.

* 우수한 교통망과 발달된 생활 인프라.

10. 1.9.예상 입찰가

* 예상 입찰가: 150,000,000원

* 산정 근거: 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 평당 약 1067만원에 해당함. 제공된 주변 다세대 주택 실거래가(평당 약 537~642만원)와 비교 시, 평당 가격 차이가 상당함. 그러나 주택도시보증공사의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권 말소 조건은 낙찰자에게 실질적인 비용 절감 효과를 가져다주므로, 이를 감안하여 감정가보다 약 7% 높은 150,000,000원을 예상 입찰가로 산정함. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.