나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62503 [3] 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건물 내 제3층 제301호 외 4개호
로서,(사용승인일: 2017.10.16)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1)~(5)는 공히 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로폭 약 13M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(파주운
정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 기호(나),(다)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용중인 것으로 현
장조사 되었는 바, 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 고양지원 2025타경62503 (3) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층 107호이며, 건축물대장상 주소는 경기도 파주시 미래로 369-65 (동패동)입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 지하 1층부터 지상 5층까지 총 15개 호실로 구성되어 있습니다.

본 물건은 근린상가로, 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며, 실제 이용 상태는 제1, 2종 근린생활시설로 확인됩니다.

토지면적은 34.90㎡(약 10.56평)이며, 건물면적은 70.49㎡(약 21.33평)입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정평가액은 761,000,000원이며, 현재 공실 상태입니다.

본건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

본건은 서측으로 폭 약 13m 내외의 포장도로와 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

부동산 등기부 요약에 따르면, 본 물건이 속한 건물은 총 15개 호실로 이루어져 있으며, 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

본 건은 운광초등학교, 동패중학교, 동패고등학교 등 교육시설과 가깝게 위치하고 있습니다.

주변에는 노을공원, 푸른마을공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리는 2017년 10월 20일 접수된 고산농업협동조합의 근저당권(채권최고액 512,000,000원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 812,000,000원(근저당 512,000,000원 + 가압류 300,000,000원)입니다.

주요 권리 내역으로는 유한회사골드의 소유권보존등기(2017.10.20), 고산농업협동조합의 근저당권(2017.10.20), 전주농업협동조합의 가압류(2025.02.07, 300,000,000원), 고산농업협동조합의 임의경매개시결정(2025.03.06, 1,627,253,951원)이 있습니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 건이 소재한 파주시 동패동은 아파트 단지가 밀집한 지역에 자리하고 있어 배후 주거 수요가 풍부합니다.

일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 체계적인 도시 개발과 상권 성장이 기대됩니다.

주변에 운광초등학교가 있어 학생 및 학부모 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

현재 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있으며, 주변 상권은 다양한 근린생활시설로 구성되어 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

이 지역의 상가 시세는 위치, 면적, 층수 등에 따라 다소 변동이 있으나, 일반적으로 지역 내 상업 활동의 중심지로 기능하고 있습니다.

1.4. 생활정보

운광초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 파주시 내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변에는 LDS마트, 다이소, 파주운정행복센터 등 다양한 편의시설이 입점해 있어 주민들의 생활 편의성이 높습니다.

또한, 노을공원, 푸른마을공원 등 근린공원이 가까워 여가 및 휴식 공간을 쉽게 이용할 수 있습니다.

본 건은 지역 내 생활권 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건은 현재 공실 상태로, 임대 수익 발생까지 시간이 소요될 수 있습니다.

중복 병합 사건으로 진행됨에 따라 절차상의 복잡성이 있을 수 있습니다.

감정평가서상 일부 호실(기호 나, 다)이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중일 수 있다는 현장 조사 내용이 있습니다. 이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 잠재적인 문제가 될 수 있습니다.

토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 근린상가로서, 주거단지 내에 자리하여 안정적인 수요가 기대되는 입지입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며, 운광초등학교와 가까워 교육 환경 또한 양호합니다.

권리상 인수할 사항이 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 확보할 수 있습니다.

다만, 현재 공실 상태이며 중복 병합 사건이라는 점, 그리고 일부 호실의 이용 상태에 대한 확인이 필요한 부분은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

지역 개발 계획이 있는 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역에 속해 있어 향후 가치 상승 가능성도 있습니다.

1.7. 투자 포인트

풍부한 배후 주거 수요: 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

지역 개발 잠재력: 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전과 함께 상권 활성화가 기대됩니다.

우수한 접근성: 차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하며, 도로 접면 상태도 양호합니다.

깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

즉시 활용 가능성: 현재 공실 상태로, 낙찰 즉시 임대 수익 창출이 가능하거나 직접 사업 용도로 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 761,000,000원으로 책정되었습니다.

현재 공실 상태임을 감안할 때, 임대 수익률 및 주변 상가 시세를 면밀히 조사하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

인수할 임차 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적정 낙찰률(일반적으로 80~90% 수준)을 고려하여 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

세부적인 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사와 시세 조사를 통해 결정해야 하나, 일반적인 경매 진행 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 약 600,000,000원에서 700,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 주변 상가 임대 및 매매 시세, 공실률 등을 추가적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.