나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52262 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 68-2 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나에셋감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재「역촌초등학교」북서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 쾌적합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 남동측 근거리에 지하철6호선 "응암역"이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 제5층 제502호로서 (사용승인일: 2010.10.01) 외 벽: 석재붙임 등 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

본건의 테라스 부분에 판넬조 약 5㎡의 건축물(다용도실)이 축조되어 집합건축물대장상에 '위반건축물'로 등재되어 있어 이를 제시외건물로 평가하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 2022년9월7일 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2022카임155)에 따라 주택임차권(확정일자:2020년7월27일, 임차보증금:160,000,000원)이 설정되어 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.

물건 비고

- 제시외 건물 포함, 테라스 부분에 판넬조 약5㎡의 건축물(다용도실)이 축조되어 집합건축물대장상에[주택과-3108(2025.2.12.)] '위반건축물'로 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 68-2, 5층 502호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2025타경52262(1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 173,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 19.75㎡(약 5.98평)이고, 건물 면적은 29.16㎡(약 8.82평)입니다.

제시외 건물 면적은 5.00㎡(약 1.51평)이며, 이는 테라스 부분에 축조된 판넬조 다용도실입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 역촌초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 주거지역으로 쾌적한 편입니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 남동측으로는 지하철 6호선 응암역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

토지이용계획상 본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속합니다.

해당 지역은 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

추가적으로 외국인, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 용도로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 또한, 아파트 용도에 대한 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.

3. 권리분석

본 경매 사건의 말소기준권리는 2020년 11월 6일 접수된 심한섭 근저당권(75,000,000원)입니다.

등기부등본 상 현재까지 설정된 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 주택임차권, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이므로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 건은 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(최세준)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-08-31

* 확정일자: 2020-07-27

* 배당신고일자: 2022-11-14

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)가 신청채권자이며, 최세준 임차보증금반환 채권을 양수하여 승계하였습니다. HUG는 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다(2026.4.29.자).

4. 상권분석

본 물건이 소재한 역촌동 일대는 다세대주택과 근린생활시설이 혼합된 일반적인 주거지역입니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

- 1991년식, 29.52㎡(약 8.93평) 규모의 다세대주택이 2026년 5월 4일 149,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 5,047만원, ㎡당 약 1,506만원)

- 2012년식, 25.81㎡(약 7.81평) 규모의 다세대주택이 2026년 5월 1일 155,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,005만원, ㎡당 약 1,806만원)

- 2016년식, 48.3㎡(약 14.61평) 규모의 다세대주택이 2026년 5월 28일 330,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 6,832만원, ㎡당 약 2,055만원)

본 건은 2010년 10월 1일에 사용승인된 건물로, 전용면적 29.16㎡(약 8.82평)입니다.

감정가 173,000,000원(평당 약 5,932만원, ㎡당 약 1,790만원)은 최근 거래된 2012년식 건물(25.81㎡)의 평당가와 유사한 수준이며, 1991년식 건물(29.52㎡)의 평당가보다는 높습니다.

최신 연식의 건물(2016년식)과는 가격 격차가 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 6호선 응암역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통한 시내 접근성도 양호합니다.

* 교육시설: 역촌초등학교가 북서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 다만, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의시설: 주택가 인근으로 통상적인 수준의 근린생활시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

* 주거환경: 조용한 주거지역으로, 일대 단독 및 공동주택 밀집 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본 건은 집합건축물대장상 테라스 부분에 판넬조 약 5㎡의 다용도실이 불법으로 증축되어 '위반건축물'로 등재되어 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과, 시정 명령 등의 행정적 제재로 이어질 수 있는 중대한 사항이므로, 입찰 전 반드시 관련 내용을 확인하고 시정 또는 이행강제금 부담 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건이 속한 지역은 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 및 대상자(외국인 등)의 토지 취득 시 허가를 받아야 하는 구역입니다. 본 건을 취득하는 경우, 본인이 해당 허가 대상에 해당하는지 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련: 임차인 최세준(HUG 승계)은 대항력이 없으며, HUG가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의 확약서를 제출하여 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다. 그러나 HUG의 확약이 법적으로 완벽하게 매수인의 부담을 면제해주는지에 대한 최종적인 법률적 판단은 필요할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 2010년에 사용승인되어 16년차 건물이므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 은평구 역촌동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 6호선 응암역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 감정가는 1억 7,300만원으로, 주변 시세 대비 비교적 합리적인 수준으로 판단됩니다. 대항력 없는 임차인으로 인해 인수되는 보증금 부담이 없으며, HUG의 확약으로 권리관계 또한 명확한 편입니다.

그러나 약 5㎡의 위반건축물이 존재하고, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 취득 시 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 법적 검토 및 현장 확인을 거친다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 서부권 역세권 인근에 위치한 주거용 부동산으로서 안정적인 수요 기대.

* 권리분석상 인수되는 임차 보증금 부담이 없어 명확한 명도 진행 가능.

* HUG의 확약서로 임차인 관련 리스크 최소화.

* 최근 거래된 유사 면적 물건의 시세와 비교 시, 감정가가 합리적인 수준으로 평가됨.

* 향후 재개발 또는 지역 개발 가능성에 대한 잠재적 가치 보유.

9. 예상 입찰가

주변의 최근 매매 사례와 본 건의 면적, 연식, 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

최근 매매 사례:

- 1991년식, 29.52㎡ (약 8.93평): 149,000,000원 (평당 약 5,047만원)

- 2012년식, 25.81㎡ (약 7.81평): 155,000,000원 (평당 약 6,005만원)

본 건 (2010년식, 29.16㎡, 약 8.82평)의 감정가는 173,000,000원 (평당 약 5,932만원)입니다.

최근 거래된 2012년식 건물(25.81㎡)의 평당가가 약 6,005만원임을 감안할 때, 본 건의 감정가는 적정한 수준으로 보입니다.

그러나 위반건축물(약 5㎡)의 존재와 토지거래허가구역이라는 점을 리스크로 고려하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서의 접근을 고려하는 것이 합리적입니다.

2012년식 25.81㎡ 건물이 1억 5,500만원에 거래된 점을 참고하여, 본 건의 시세 범위를 1억 5,500만원에서 1억 6,500만원으로 예상합니다.

따라서, 예상 입찰가는 155,000,000원 ~ 165,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.