나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62503 [4] 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건물 내 제3층 제301호 외 4개호
로서,(사용승인일: 2017.10.16)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1)~(5)는 공히 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로폭 약 13M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(파주운
정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 기호(나),(다)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용중인 것으로 현
장조사 되었는 바, 경매 진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62503 (4)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층106호

* 용도: 제2종근린생활시설 (제공된 건축물대장 기준)

* 감정가: 776,000,000원

* 토지면적: 35.56㎡ (10.76평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 71.82㎡ (21.73평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2017.10.16

* 총 건물 연면적: 2789.83㎡ (845.51평)

* 총 토지 면적 (대지권): 819.4㎡ (247.90평)

* 건물 내 해당 호수: 106호

* 건물 내 총 호수: 15개

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로 대체로 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 서측으로 도로폭 약 13M 내외의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구), 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017-10-20 접수된 고산농업협동조합의 근저당권입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 888,000,000원 (근저당 588,000,000원 + 가압류 300,000,000원)

* 임차인 현황:

- 임차인: 신

- 보증금: 20,000,000원

- 차임: 1,800,000원

- 전입일자(사업일자): 2020-05-25

- 대항력: 없음

- 특이사항: 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없어 보증금을 인수하지 않습니다.)

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 주변 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요 확보가 가능한 지역입니다.

* 업종 적합성: 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있어 관련 업종 운영에 유리하며, 유동인구 및 고정고객 확보에 용이합니다.

* 교통 접근성: 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 조사를 통해 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 운광초등학교가 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 편의시설: 아파트 단지 내 상가 및 기타 근린생활시설이 인근에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. (추가적인 대형 쇼핑몰, 병원 등은 주변 지역 개발 현황에 따라 다를 수 있습니다.)

* 주변 녹지: 공원이 소재하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행 중이므로, 경매 절차 진행 시 변동사항이 발생할 수 있습니다. 주의 깊은 모니터링이 필요합니다.

* 건물 이용 상태: 현장 조사 결과, 일부 구획(기호 나, 다)이 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 내부 원상복구 의무 또는 임의 변경으로 인한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

* 임차인 현황: 대항력 없는 임차인이 존재하나, 배당 순위에 따른 일부 보증금 회수 가능성 또는 절차상의 이슈 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (본 건은 인수 보증금 0원)

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 주변 아파트 단지 및 상업시설이 밀집된 지역에 소재하여 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다. 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 좋습니다. 또한, 차량 및 대중교통 접근성이 양호하여 고객 이용이 편리합니다.

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 중복 병합 사건으로 진행되고 있다는 점과, 일부 구획의 일체 이용 현황은 향후 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 풍부한 배후 수요: 아파트 단지 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고정 고객 및 유동인구 확보 가능성이 높습니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 노후도가 낮아 즉시 영업 개시 또는 임대가 용이하며, 유지보수 비용 절감 효과가 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 매각으로 모든 권리 소멸 예정으로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 물건을 취득할 수 있습니다.

* 대중교통 접근성: 인근 버스정류장 소재 및 차량 진출입 용이하여 고객 접근성 우수.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 776,000,000원을 기준으로 시장 조사, 유사 물건의 최근 거래 사례, 수익률 분석, 명도 비용, 건물 내부 상태 점검 및 잠재적 리스크 해소 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 최신 상가 시세, 공실률, 임대료 수준 등에 대한 면밀한 추가 분석이 필요하며, 이를 바탕으로 낙찰 후 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.