나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62503 [5] 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2025.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대
체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 / 지상5층 건물 내 제3층 제301호 외 4개호
로서,(사용승인일: 2017.10.16)
외벽: 치장벽돌붙임 마감 등
창호: 강화유리 마감 등임.

이용상태

기호(1)~(5)는 공히 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 제1,2종근린생활시설 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 도로폭 약 13M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1): 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(파주운
정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 본건 기호(나),(다)는 기준시점 현재 벽체 구분 없이 일체로 이용중인 것으로 현
장조사 되었는 바, 경매 진행시 참고바람.

물건 비고

공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2025타경62503 (5)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 1761-5 1층101호

* 용도: 근린상가 (제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 1,322,000,000원

* 토지 면적: 49.13㎡ (약 14.86평)

* 건물 면적: 99.23㎡ (약 30.01평)

* 총 건물 연면적: 2,789.83㎡ (약 843.94평)

* 총 대지 면적: 819.4㎡ (약 247.89평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상5층

* 사용승인일: 2017년 10월 16일

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고OOOOOOO

* 특이사항: 중복병합사건, 현재 공실 상태

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 파주시 동패동 소재 '운광초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 도로: 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 서측으로 도로폭 약 13M 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 개발 잠재력이 있습니다. 또한 중로3류(폭 12m~15m)에 접하며, 가축사육제한구역에 포함됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2017년 10월 20일 접수된 동계농업협동조합의 근저당권(을1)이 말소 기준 권리입니다. 본 경매 절차를 통해 말소 기준 권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 유한회사골드 (2017-10-20)

* 근저당: 동계농업협동조합 (768,000,000원)

* 가압류: 전주농업협동조합 (300,000,000원)

* 압류: 파주시

* 임의경매: 동계농업협동조합 (1,049,220,411원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계는 미상으로 조사되어, 향후 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

* 특수 물건 정보: 본 건은 중복 병합 사건으로 진행되고 있으며, 경매 절차의 진행 상황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 위치한 파주시 동패동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 조화롭게 분포하고 있어, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주요 용도: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등재되어 있어, 식당, 카페 등 다양한 상업 시설 운영에 적합한 업종 구성이 가능합니다.

* 교통 및 접근성: 서측으로 폭 약 13M의 도로에 접하고 있으며, 차량 접근성이 양호합니다. 또한, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 편리하여 외부 고객 유입에도 유리한 조건입니다.

* 개발 계획: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전과 더불어 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: '운광초등학교'가 인근에 위치하여, 초등학교 학군 관련 수요를 예상해 볼 수 있습니다.

* 주거 시설: 주변에 다수의 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어, 상가 이용객 및 잠재적 고객 확보에 유리한 환경을 제공합니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 주변에 다수 분포하고 있어, 상가 이용객들이 기본적인 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대차 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 일체 이용 중인 부분: 현장 조사 결과, 본 건 일부(기호 나, 다)는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 이는 실제 건물의 사용 및 분할, 임대차 계약 등에 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 조사되어 즉시 입주 및 임대 수익 창출이 가능하나, 공실 장기화에 따른 임대 수익 공백 리스크를 고려해야 합니다.

* 중복 병합 사건: 여러 경매 사건이 병합되어 진행되는 건으로, 경매 절차의 진행이 복잡하거나 지연될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 파주시 동패동에 위치한 신축급 근린상가 건물입니다.

* 주변 아파트 단지와 근린생활시설과의 혼재로 안정적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 권리관계는 말소 기준 권리 이하 모든 것이 소멸될 예정으로 비교적 명확합니다.

* 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 일부 공간이 일체로 이용 중이라는 점은 잠재적 리스크로 관리해야 할 부분입니다.

* 종합적으로 파주 운정 신도시 지역의 발전 가능성과 상권 잠재력을 고려할 때, 신중한 접근을 통해 투자 가치를 평가해 볼 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 상가: 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 유지보수 및 리모델링 비용 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적 배후 수요: 대규모 아파트 단지 및 주거 지역과 인접하여 고정적인 소비층 확보가 용이합니다.

* 개발 잠재력: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 권리관계: 매각 시 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

* 적극적인 상권 활용: 제2종근린생활시설 용도로, 다양한 업종 유치를 통한 수익 극대화 전략 구사가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건은 현재 공실 상태이며, 임차인 현황상 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 감정가는 1,322,000,000원입니다.

* 실제 입찰가는 현재 시장 상황, 건물의 명도 난이도, 예상 임대 수익률, 향후 지역 발전 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* (추후 상세한 시장 조사를 통해 구체적인 입찰가 산정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.