나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13566 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-29 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원감정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 '서울가산디지털우체국' 남측 인근에 위치하며, 주위 는 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경 은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 근거리에 지하철 1호선 및 7 호선 '가산디지털단지역' 등이 소재하는바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 20층 건물 내 제13층 제1316호로서, 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등, 바닥: 타일 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 '공장(지식산업센터)'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접 합), 일단의공업용지조성사업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애 물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업 단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설 립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한 강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26 .~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20 .~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13566 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 345-29, 대륭테크노타운19차 제13층 제1316호

용도: 지식산업센터

감정가: 661,000,000원

토지면적: 33.70㎡ (약 10.19평)

토지지분: 33.7㎡ (약 10.19평)

건물면적: 130.14㎡ (약 39.43평)

건물지분: 130.14㎡ (약 39.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십일차유동화전문

주요 특징: 유동화물건, 별도등기

건축물 현황

건물명: 대륭테크노타운19차

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕

총층수: 지하 3층, 지상 20층

사용승인일: 2017년 12월 06일

본건 위치: 지상 13층 중 제1316호

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동에 소재하며, '서울가산디지털우체국' 남측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 있으며, 지하철 1호선 및 7호선 '가산디지털단지역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

서측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28)

* 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합)

* 일단의 공업용지조성사업지역

* 가축사육제한구역

* 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역

* 국가산업단지, 산업시설구역

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

* 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

3. 권리분석

등기부 현황

* 말소기준권리: 2018년 1월 4일 국민은행 근저당권 (금516,000,000원)

* 소유권보존: 대륭종합건설주식회사 (2017-12-08)

* 소유권이전: 손병호 (2018-01-04, 매매)

* 근저당권: 국민은행 (2018-01-04, 금516,000,000원)

* 근저당권: 국민은행 (2024-01-29, 금108,000,000원) - 말소

* 임의경매: 유아이제사십일차유동화전문 (2025-11-27, 542,216,666원) - 서울남부지방법원 2025타경13566

* 압류: 금천구(서울특별시) (2025-12-04) - 말소

* 가압류: 국민은행 (2025-12-17, 금109,384,102원) - 말소

등기부채권 총액: 733,384,102원

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 등기상의 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

본 물건에는 인수되는 임차인 보증금이 없으며, 별도의 임차인 관련 세부 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

주변 환경

본 물건은 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역에 위치하여 관련 업종의 비즈니스 활동 및 종사자들의 편의를 지원하는 환경을 갖추고 있습니다. '서울가산디지털우체국'이 인근에 위치하여 업무 편의성이 높습니다.

교통 및 접근성

지하철 1호선과 7호선 환승역인 '가산디지털단지역'이 가까워 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 이는 기업의 비즈니스 활동과 임직원들의 출퇴근에 긍정적인 영향을 미칩니다.

5. 생활정보

교통 편의

가산디지털단지역을 통한 대중교통 이용이 매우 편리하며, 단지 주변을 운행하는 다양한 버스 노선을 통해 지역 내 이동도 수월합니다.

편의시설

주변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시설

* 주요 시설: 서울가산디지털우체국, 가산디지털단지역

* 산업단지 내 위치: 다수의 지식산업센터와 오피스 빌딩이 밀집해 있어 관련 산업 생태계가 잘 구축되어 있습니다.

* 공원 및 녹지: 최근 가산디지털단지 지역은 공원, 녹지 조성 사업 등을 통해 쾌적한 업무 환경 조성을 추진하고 있습니다. 기존에는 '회색빛 공장 도시' 이미지가 있었으나, 서울시의 도시계획에 따라 점차 녹지 비율을 높여가고 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 내 유해 시설 등)에 대한 구체적인 언급은 없었습니다. 다만, 과거 구로공단 시절에는 제조업 중심의 이미지가 강했으나, 현재는 IT 및 산업단지 중심의 환경으로 변화하고 있습니다. 혐오시설 관련 정보는 현장 방문 및 추가적인 상세 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화 물건

본 물건은 유동화된 자산으로, 일반 경매 물건에 비해 절차 진행이나 권리관계 파악에 있어 보다 세심한 주의가 필요할 수 있습니다.

별도 등기

등기부등본 상에 명시되지 않은 별도의 권리나 의무가 존재할 가능성이 있으므로, 계약 전 관련 서류를 철저히 확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한

* 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 및 거래 시 관련 법규 확인이 필수적입니다. 특히 외국인 및 아파트 관련 토지거래허가구역 지정은 주의 깊게 살펴보아야 합니다.

건축물 용도

현재 집합건축물대장 상 '공장(지식산업센터)'으로 등록되어 있으나, 실제 사용 용도가 공부상 용도와 일치하는지 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울의 주요 산업단지 중 하나인 가산디지털단지에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 특히 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과의 근접성은 비즈니스 활동에 큰 이점을 제공합니다. 지식산업센터 밀집 지역의 특성상 관련 업종의 기업체들이 입주하기에 적합하며, 최근 녹지 공간 확충 등 도시 환경 개선 노력도 진행되고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 별도 등기 등의 권리관계에 대한 면밀한 분석과 확인이 필수적이며, 토지이용계획상의 다양한 제한 사항을 숙지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 역세권 입지: 지하철 1, 7호선 이용이 용이하여 서울 전역으로의 이동이 편리합니다.

* 산업단지 내 핵심 위치: 다수의 IT 및 첨단 산업 기업이 밀집해 있어 비즈니스 시너지 효과가 기대됩니다.

* 지속적인 도시 환경 개선: 녹지 공간 확충 등 쾌적한 업무 환경 조성 사업이 진행 중입니다.

* 잘 갖춰진 인프라: 업무, 교통, 편의시설 등 비즈니스 활동에 필요한 인프라가 풍부합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 661,000,000원입니다. 등기부상 권리 총액은 733,384,102원이나, 말소기준권리 확인 결과 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 가압류)는 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 임차인 보증금 또한 인수되는 부분이 없습니다(0원). 예상 입찰가 산정 시에는 최근 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 개별적 상태 및 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기보다는, 감정가격을 기준으로 낙찰가율 80~100% 수준에서 경쟁이 이루어질 수 있음을 예상하며, 법원 경매 정보 및 전문가의 추가 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.