나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13590 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제7층 제706호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가 소재 "중마루공원" 북측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 내 제7층 제706호 건으로서, (사용승인일:2013.02.06.) 외벽 : 석재붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1):본건은 인접도로대 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1):본건 서측 및 남동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 준주거지역,가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건 축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억 제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구 역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허 가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차보증금반환채권승계인 서울보증보험 주식회사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13590 (1)

* 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동2가 28-117 이지리움에스 제7층 제706호

* 건물명: 이지리움S

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 157,000,000원

* 토지면적: 5.40㎡ (약 1.63평)

* 건물면적: 13.37㎡ (약 4.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOO

* 사용승인일: 2013년 02월 06일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 13층 건물 중 제7층 제706호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동2가에 소재하며, "중마루공원" 북측 인근에 위치합니다. 주변으로는 다세대 주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용상태: 인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접도로상태: 본건 서측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 07월 31일자 구로세무서장의 압류 (을5).

* 주요 권리사항:

* 등기부상 다수의 압류 및 강제경매 개시 결정이 있으나, 모두 말소 예정입니다.

* 을5 주택임차권 (한국토지주택공사, 143,000,000원)은 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

* 보증금: 143,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 08월 24일

* 확정일자: 2022년 06월 17일

* 배당신고일자: 2024년 08월 13일

* 대항력: 없음. 본건은 임차인이 매수인에게 대항할 수 없는 조건으로 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 건물 정보: 본건이 속한 "이지리움S"는 2013년 2월에 사용승인된 집합건물로, 총 13층에 82세대로 구성되어 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 3월, 에코하임(2018년 준공) 29.25㎡ (약 8.85평)이 31,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 3,503만원 수준입니다.

* 2026년 3월, 더메종315(2019년 준공) 28.17㎡ (약 8.52평)이 26,800만원에 거래되었습니다. 평당 약 3,145만원 수준입니다.

* 2026년 3월, 더메종315(2019년 준공) 28.05㎡ (약 8.49평)이 27,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 3,180만원 수준입니다.

* 시장 동향: 인근 지역의 소형 도시형생활주택 및 다세대 주택은 최근(2026년 3월) 약 3,145만원 ~ 3,503만원/평 수준에서 거래되고 있습니다. 본건의 전용면적(4.04평)을 기준으로 환산 시, 약 12,700만원 ~ 14,150만원 범위로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 인근에 중마루공원이 있으며, 각종 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교통: 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 특별 매각 조건: 본건은 채권자(서울보증보험)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계는 확인되지 않아, 낙찰 후 정확한 현황 파악이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 특히 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.), 해당 기간 내 취득 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

* 면적: 전용면적이 13.37㎡ (약 4.04평)으로 매우 작아, 활용도 및 환금성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 인근에 특별히 지명된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 최종 입찰 결정 전 상세한 현장 조사 및 인근 환경 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 영등포동2가에 위치한 소형 도시형생활주택입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 말소되는 권리가 대부분이어서 인수 부담이 적습니다. 특히, 특별 매각 조건으로 인해 임차인의 보증금 관련 채권을 인수하지 않는다는 점은 매수인에게 유리하게 작용할 것입니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 전용면적이 작다는 점과 토지이용계획상의 제한사항은 고려해야 할 부분입니다. 임대 관계 미확인 등 일부 확인이 필요한 사항이 있으므로, 투자 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적 투자 메리트: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준하며, 13.37㎡ (약 4.04평)의 작은 면적은 투자 진입 장벽을 낮출 수 있습니다.

* 영등포구의 입지 가치: 서울의 주요 업무지구와의 접근성이 좋고 교통이 편리한 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 이해관계가 말소되는 권리들로 구성되어 있어, 낙찰 후 권리상의 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다.

* 합리적인 감정가: 최근 거래된 유사 면적의 매물 대비 감정가가 경쟁력 있다고 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 157,000,000원

* 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적의 거래 가격은 평당 약 3,145만원 ~ 3,503만원 수준입니다.

* 이를 본건의 전용면적 4.04평에 적용 시, 약 12,706만원 ~ 14,152만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 15,700만원은 평당 약 3,886만원으로, 인근 시세 대비 약간 높은 편입니다.

* 다만, 소형 주택의 희소성, 영등포구의 입지, 인수 부담 없는 권리, 특별 매각 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서는 충분히 경쟁력이 있습니다.

* 1차 경매 시 감정가 수준에서의 입찰도 고려할 수 있으나, 보수적으로 접근 시 2차 경매(감정가의 80% 수준) 시점에는 130,000,000원 ~ 140,000,000원 사이에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

* 종합적인 판단 하에, 본건의 적정 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 사이로 추정되며, 140,000,000원 수준에서 신중하게 입찰을 고려하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.