나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13564 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 156-9 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘신정초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2, 5호선 '까치산역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일 : 2000.03.29) 외벽 : 드라이비트 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 주차장 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내 정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

본건에는 부합물 및 종물 ㉠(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)이 소재하고 있으며, 이행강제금 부과여부 및 원상회복의무 발생여부 등 이와 관련된 행정적 사항은 경매 참여시 해당기관에 반드시 재확인 하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13564 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 156-9 제4층 제402호

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 김

1.2. 토지 정보

토지 면적: 24.07㎡ (약 7.28평)

토지 지분: 24.07㎡ (약 7.28평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건물 면적: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물 지분: 48.36㎡ (약 14.63평)

건물 제시외 면적: 21.84㎡ (약 6.61평)

감정가: 179,276,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제4층 제402호

사용 승인일: 2000년 3월 29일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 정보

본건은 채권자 김 의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 김종호가 전입일자 2021년 4월 9일, 확정일자 2021년 3월 11일 기준으로 거주 중이며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원입니다.

해당 임차인은 대항력(있음)을 갖추고 있으며, 등기부등본 상 주택임차권(을구 9번)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리: 압류(세무관리과-33620) 2025년 11월 12일 접수분입니다.

말소기준권리보다 늦은 권리들은 경매 완료 시 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리 (임차인 보증금)

을구 9번 주택임차권 (김종호, 170,000,000원)은 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

물건명세서상 대항력 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일반적인 주거지역 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

주변 환경은 보통 수준이며, 편의시설에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지로서의 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

4.3. 교육 시설

본건 인근에 신정초등학교가 북서측에 위치하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 관련 위험

임차인 김종호의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 해당 보증금을 낙찰대금 외 추가로 부담하게 될 수 있습니다. 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다.

5.2. 제시외 건물 관련 위험

건물 제시외 면적 21.84㎡가 매각에 포함되며, 이는 공부와의 차이에 해당합니다. 이행강제금 부과 여부 및 원상회복 의무 발생 여부 등 행정적 사항은 경매 참여 전 해당 기관에 반드시 재확인해야 합니다.

5.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트, 연립, 다세대 해당)으로 지정되어 있습니다. 이 중 일부 제한사항(특히 공항 관련 구역, 토지거래허가구역)은 향후 재산권 행사 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

5.4. 기타 행정적 사항

임대관계는 미상입니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면,

* 2019년 건축된 19.98㎡ 다세대주택이 2026년 7월 21,600만원 (2.16억원)에 거래되었습니다. (평당 약 1081만원)

* 1986년 건축된 37.44㎡ 다세대주택이 2026년 7월 15,000만원 (1.5억원)에 거래되었습니다. (평당 약 401만원)

* 2002년 건축된 37.56㎡ 다세대주택이 2026년 7월 16,000만원 (1.6억원)에 거래되었습니다. (평당 약 426만원)

본건 물건은 2000년 사용승인된 48.36㎡ 다세대주택입니다. 인근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세는 평당 약 400만원 ~ 430만원 수준으로 분석됩니다. 이를 적용하면 본건의 시장 가치는 약 199,800,000원 ~ 208,000,000원 (약 2억원 ~ 2.08억원) 수준으로 추정됩니다.

6.2. 감정가 대비 시세 적정성

본건의 감정가는 179,276,000원이며, 이는 추정 시장 가치보다 다소 낮은 수준입니다. 다만, 임차인 보증금 인수 금액이 감정가와 유사하다는 점을 고려해야 합니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수되는 물건입니다.

추정 시장가치를 약 200,000,000원으로 볼 때, 인수 보증금 170,000,000원을 제외한 순수 물건의 가치는 약 30,000,000원입니다.

따라서, 제시된 규칙에 따라 인수 보증금을 제외하고 계산된 예상 입찰가는 30,000,000원입니다.

실제 입찰 시에는 인수되는 보증금 170,000,000원과 낙찰가(본 예상 입찰가)를 합한 금액이 총 매수 부담액이 됩니다.

7. 투자 포인트

* 서울 강서구 화곡동 지역의 다세대주택으로, 지하철역 접근성이 있는 입지입니다.

* 상대적으로 낮은 감정가로 인해 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 추가적인 소유권 확보를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재 다세대주택으로, 교통 여건 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 가장 큰 특징은 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 170,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 또한, 공부와 다른 제시외 건물의 존재는 추가 확인이 필요한 리스크 요인입니다. 입찰 희망자는 임차인 보증금 인수 금액을 반드시 고려하여 총 매수 부담액을 산정하고, 제시외 건물 관련 행정 사항을 면밀히 조사한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시장가치 대비 감정가가 낮게 책정되었으나, 임차인 인수 보증금으로 인한 추가 부담 가능성이 매우 높으므로, 이를 감안한 실질적인 투자 수익률 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.