나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52270 [1] 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 은평구 응암동 소재 "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활 시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 역촌역(지하철 6호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지상9층 건물내 제3층 제301호로, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 평지토지로 업무시설(오피스텔), 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1),(2) 공히 : 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(구청생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52270 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 84-4 에스엠벨리체 비동 3층301호

용도: 오피스텔

감정가: 280,000,000원

건물면적: 41.04㎡ (약 12.41평)

토지면적: 16.13㎡ (약 4.88평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: "응암1동 주민센터" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 역촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통상황은 보통입니다.

* 접근성: 본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 11월 26일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 (갑6) 입니다.

* 주요 권리 내용:

* 소유권이전: 이봉희 (2022-09-23)

* 주택임차권: 한충광 (2022-09-23 전입, 2022-07-06 확정) - 보증금 275,000,000원. 해당 임차권은 말소될 예정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-11-26) - 채권액 275,000,000원. 이 경매로 본 건이 매각됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한충광)

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-09-23

* 확정일자: 2022-07-06

* 배당신고일자: 2025-01-06

* 대항력: 없음.

* 비고: 주택도시보증공사는 신청 채권자로서 임차보증금 반환 채권을 양수하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출함 (2026.3.25.자). 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도: 본 건물은 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택으로 복합 사용 중이며, 본 건은 해당 건물 내 업무시설(오피스텔) 용도로 이용되고 있습니다. 건축물대장상 총괄표제부에 따르면 건물 전체는 오피스텔 28호, 다세대주택 20세대입니다. B동에는 오피스텔 12호, 다세대주택 4세대가 포함되어 있습니다.

* 주변 상업시설: "응암1동 주민센터" 인근으로, 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 수요 분석: 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업체 운영에 적합하며, 해당 지역의 배후 수요와 역촌역세권 개발 가능성 등을 고려할 때 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 주민센터, 소규모 상가 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 최종 확인은 관할 교육청에 문의가 필요합니다.

* 의료시설: 주변에 종합병원급의 대형 의료시설은 확인되지 않으나, 의원급 의료기관은 다수 분포하고 있습니다.

* 녹지/휴식공간: 인근에 크고 작은 공원들이 분포하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.입니다. 특히 외국인 등 특정 대상자는 허가를 받아야 하므로, 향후 거래 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 개발 계획: 은평구 지역의 도시계획 및 개발 계획 변화에 따른 가치 변동 가능성을 주시해야 합니다.

* 건물 노후화: 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 향후 유지 보수 및 관리 상태에 따라 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 서부권역에 위치한 역세권 오피스텔로, 지하철 6호선 역촌역 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리상 인수되는 임차보증금이 없어 명확한 권리 관계를 파악할 수 있으며, HUG의 확약서 제출로 낙찰자의 부담이 없는 장점이 있습니다.

* 토지거래허가구역이라는 점은 향후 거래 시 고려해야 할 사항이나, 지정 기간 및 대상자 확인이 필요합니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등록되어 있으며, 주변 지역의 오피스텔 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 인수되는 임차보증금이 없어 권리 분석이 단순하고 안전합니다.

* 역세권 입지: 지하철 6호선 역촌역 도보권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 자산 가치 유지 및 관리 용이성이 좋습니다.

* HUG 보증 승계 관련: HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자는 잔여 임대차보증금에 대한 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 주변 시세 분석:

* 본 건과 유사한 면적(약 41.04㎡)의 SM벨리체 오피스텔은 최근 2억 7천만 원에서 2억 8천 5백만 원 사이에서 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

* 현재 호가는 2억 8천만 원에서 2억 9천 5백만 원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 이는 본 건의 감정가인 2억 8천만 원과 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 따라서 현재 본 건의 시장 가치는 약 2억 7천 5백만 원에서 2억 8천 5백만 원으로 추정됩니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 현재 시세 및 감정가를 고려할 때, 경쟁 상황 및 현장 답사 결과 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 시장가 대비 합리적인 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 2억 6천 5백만 원 ~ 2억 7천 5백만 원 선에서 전략적으로 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.