나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13469 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제10층 제101-1022호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산 · 평가일 2025.12.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역교차로" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상15층 건 내 제10층 제101-1022호로서, (사용승인일 : 2017.03.17.) 외벽 : 모르타르위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 창호 : 섀시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합에 의한 지역난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔)·근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 50미터, 동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역(마곡도시개발사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역 <도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(한강변/서울특별시공고 제2016-2272호(2016.11.24)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음. 임차보증금 금189,000,000원 / 임대차계약일자 2023년08월25일 / 확정일자 2023년11월03일

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13469 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 773-3 힐스테이트에코동익 제10층 제101-1022호

용도: 오피스텔

건물 사용승인일: 2017년 03월 17일

총 층수: 지하6층/지상15층 중 제10층

전유면적: 25.26㎡ (약 7.64평)

토지면적: 5.79㎡ (약 1.75평)

토지/건물일괄매각

1.3. 감정평가액

감정가: 217,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 "마곡역교차로" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 업무 시설, 근린생활 시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 "마곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 상태

본건 남측으로 노폭 약 50미터, 동측으로 노폭 약 18미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 서울남부지방법원의 2024.03.15.자 가압류 결정(2024카단201254)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 1번 권리로 등기된 주택임차권(김도현, 189,000,000원)이 "인수"로 명시되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 본건 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 189,000,000원에 대한 인수 가능성이 있습니다.

3.3. 말소되는 권리

을구 1번 주택임차권 등기를 제외한 모든 가압류, 압류, 기타 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김도현

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-10-19

* 확정일자: 2023-11-03

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 인해 말소되지 않고 인수될 가능성이 높은 권리입니다.

3.5. 인수 보증금

권리분석 상 명시된 인수 보증금 합계는 0원이나, 을구 1번 임차권 등기가 "인수"로 기재되어 있어 실질적인 인수 보증금은 189,000,000원일 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 마곡동 일대는 대규모 도시개발사업이 진행된 지역으로, 현재 아파트 단지, 업무시설, 상업시설, 공공시설 등이 복합적으로 조성되어 있어 미래 가치가 높습니다. 마곡역을 중심으로 상권이 발달하고 있으며, 업무 및 주거 기능이 함께 강화되고 있습니다.

4.2. 주변 시설

주변에 다양한 편의시설(마트, 식당, 병원 등)과 업무 시설, 주거 시설이 혼재되어 있어 직주근접성이 뛰어나며, 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

마곡역 주변으로 백화점, 대형마트, 영화관, 병원, 각종 프랜차이즈 상점 등이 밀집해 있어 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 서울공항초등학교, 서울공진초등학교 등이 소재하고 있습니다.

5.3. 녹지 및 휴식공간

마곡지구 내 공원 및 녹지 공간이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김도현 씨의 보증금 189,000,000원에 대한 인수 부담입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이로 인해 실제 매수 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 제한

본건 토지는 도시개발구역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(마곡도시개발사업) 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.) 내에 있어 향후 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 마곡역 초역세권에 위치한 현대적인 오피스텔로, 우수한 입지와 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖춘 투자 유망 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 189,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 있어 이에 대한 철저한 권리 분석과 위험 감수가 필수적입니다. 경매 절차에서 임차인에게 보증금이 전액 배당되지 않을 경우, 인수 금액이 예상보다 커질 수 있으므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 마곡지구의 높은 미래 가치

마곡지구는 서울의 대표적인 첨단 산업 및 비즈니스 중심지로 지속적인 성장이 예상되는 지역입니다.

8.2. 초역세권 입지

지하철 5호선 마곡역이 도보 거리에 있어 직장인 및 젊은층의 수요가 꾸준할 것으로 보입니다.

8.3. 낮은 실질 인수가격 가능성

임차인 보증금을 인수해야 하는 부담이 있지만, 이를 제외한 입찰가를 산정할 경우 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 217,000,000원이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 189,000,000원을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다. 따라서 투자자 보호를 위해 인수 보증금을 제외한 가격으로 예상 입찰가를 산정하는 것이 일반적입니다.

예상 입찰가 산정:

감정가: 217,000,000원

인수 예상 보증금: 189,000,000원

예상 입찰가: 217,000,000원 - 189,000,000원 = 28,000,000원

본 예상 입찰가는 잠재적 인수 보증금 189,000,000원을 고려한 금액이며, 이는 매우 높은 위험을 내포하고 있으므로 실제 입찰 시에는 철저한 시세 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 결정해야 합니다. 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가가 18,800만원 ~ 19,600만원임을 감안할 때, 본 입찰가는 매우 보수적인 접근입니다.

10. 추가 확인 사항

10.1. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 마곡지구 자체적으로 과거 기피시설 관련 민원이 있었던 점을 감안하여, 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인이 권장됩니다.

10.2. 임차인 명도 가능성

대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 조건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.