나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52045 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 232 역촌센트레빌아파트 105동 5층501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남산감정 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 '서북병원' 남동측 인근에 위치한 아파트로,주위환경은 아파트, 빌라 등이 소재하는 주택지대로, 인근 및 근거리에 구현초, 역촌초, 덕산중, 구산중, 은평고, 봉산도시자연공원 등 교육시설, 공원 등이 소재하고 있고 단지내 상가에는 편의점, 부동산중개소 등 생활편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

인근에 마을버스정류장, 동측 인근 ‘갈현로’변으로 버스정류장, 남동측 근거리에 지하철6호선 ‘응암역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 15층 아파트 내 제5층 제501호로, 외벽 : 몰탈위페인팅 마감, 석재붙임 마감 등, 창호 : PVC샷시조 등임.

이용상태

아파트로 이용중에 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사, 부정형 토지로서 아파트 건부지으로 이용 중임.

인접 도로상태등

아파트 단지는 동측으로 ‘갈현로3나길’(왕복 2차선 도로)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

역촌동 232: 도시지역, 제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)), 비오톱1등급(2025 서울특별시 도시생태현황도 고시 및 비오톱1등급 토지 지형도면 고시)(저촉) 역촌동 233: 도시지역, 제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52045 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 232 역촌센트레빌아파트 105동 5층501호

* 용도: 아파트

* 감정가: 740,000,000원

* 면적 (토지/건물): 토지 48.83㎡ (약 14.77평) / 건물 84.89㎡ (약 25.69평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 은평구 역촌동 232번지에 위치한 역촌센트레빌 아파트 105동 5층 501호입니다.

* 주위는 아파트, 빌라 등이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

* 단지 인근 및 근거리에는 구현초, 역촌초, 덕산중, 구산중, 은평고 등의 교육시설과 봉산도시자연공원이 소재하여 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

* 단지 내 상가에는 편의점, 부동산중개소 등 기본적인 생활 편의 시설이 위치하고 있습니다.

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2.2. 교통 여건

* 인근 마을버스 정류장 및 동측 '갈현로'변 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

* 남동측 근거리에 지하철 6호선 응암역이 위치하고 있어 지하철 이용 또한 편리합니다.

* 단지는 동측으로 왕복 2차선 도로인 '갈현로3나길'에 접하고 있습니다.

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3. 권리분석

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3.1. 권리관계 요약

* 본 물건은 부동산 임의경매로 진행 중이며, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

* 등기부등본 상 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기가 존재하나, 대부분 말소 예정이거나 말소된 것으로 확인됩니다.

* 말소기준권리는 현재 진행 중인 한국주택금융공사의 임의경매개시결정(2025.12.03 접수) 등기이며, 이에 따라 선순위 권리들을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 제시된 정보상으로는 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 확인되지 않습니다.

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3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 해당 물건의 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상이라도 실제 점유자가 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

* 본 물건은 은평구 역촌동의 전형적인 아파트 밀집 주거지역에 위치하고 있습니다.

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4.2. 상업 시설

* 단지 내 상가를 통해 기본적인 생필품 구매 및 부동산 관련 업무 등을 처리할 수 있습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 단지 정보

* 아파트명: 역촌센트레빌 (2011년 1월 4일 사용승인)

* 건물 구조: 철근콘크리트조, 15층 중 5층 501호

* 세대수: 총 400세대 (해당 동 105동)

* 주차 시설: 총 477대 주차 가능 (지하 자동 주차 475대, 지상 자동 주차 2대 등 - 총괄표제부 기준. 단지 전체 주차 대수이며, 세대당 주차 가능 여부 및 구체적인 주차 방식은 별도 확인 필요)

* 복리 시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

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5.2. 면적 정보

* 전용면적: 84.89㎡ (약 25.69평)

* 건물면적: 84.89㎡ (약 25.69평)

* 토지 지분면적: 48.83㎡ (약 14.77평)

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적 제한

* 본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (아파트 허가 대상, 지정 기간: 2025.10.20 ~ 2026.12.31)

* 따라서 낙찰자는 토지거래허가를 받아야 하므로, 허가 절차 및 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다.

* 또한, '제2종일반주거지역(조건부기지역으로 도시정비과 확인 요함)'으로, 도시정비과 확인을 통해 추가적인 건축 관련 제한사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

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6.2. 권리 관련 리스크

* 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자가 있을 경우 명도 관련 절차가 필요할 수 있습니다.

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6.3. 기타 리스크

* 주변 환경 검색 결과, 인근에 명확한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

* 다만, 도시 지역 내 주택가이므로 소음, 교통량 등 일반적인 도심 환경 요인은 존재합니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 서울 서북권의 준신축급 아파트로서, 역세권(지하철 6호선 응암역 근거리) 및 다양한 생활 편의시설, 교육 시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사한 점은 긍정적이나, 토지거래허가구역 지정 및 임대차 관계 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

* 전반적으로 안정적인 주거 환경을 제공하는 단지 내 물건으로 평가됩니다.

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8. 투자 포인트

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* 양호한 교통 여건: 지하철 6호선 응암역 인접 및 다수의 버스 노선 이용 가능

* 우수한 생활 인프라: 학교, 공원, 단지 내 상가 등 풍부한 편의 시설

* 준신축급 아파트: 2011년식으로 비교적 최신 축에 속하는 연식

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 권리 관계가 명확함

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9. 예상 입찰가

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* 본 물건의 감정가는 740,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적(84.89㎡)의 실거래가는 2026년 5월 74,000,000원(7억 4천만원)으로 확인됩니다.

* 경매 특성 및 물건의 잠재적 리스크(토지거래허가구역, 임차인 미상)를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가는 740,000,000원 ~ 760,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권유드립니다.

* 이는 인수할 보증금이 없는 점을 전제로 산정한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.