나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13428 [1] 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제5층 제504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 송준우감정 · 평가일 2025.12.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 당산역, 영등포시장역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트(평지붕)지붕 13층 건 내 제5층 제504호로서 외벽 : 외장석재 붙임 등, 내벽 : 벽지, 내장타일 등 창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지로 도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 20미터 내외, 남측으로 로폭 약 6미터 내외 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 당산동 121-108: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)). 2) 당산동 121-286: 도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항:남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(맑은환경과 문의)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~ 2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13428 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 당산동 121-108 훼미리하우스138 제5층 제504호 (신주소: 서울특별시 영등포구 버드나루로17길 2)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 127,000,000 원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 14.28㎡ (약 4.32평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 영등포구 당산동 소재 "서울영동초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 당산역 및 영등포시장역이 근거리에 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

현재 등기부등본 상 말소기준권리는 2024년 05월 03일에 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다.

말소기준권리보다 후순위인 영등포구의 압류(2025-10-24) 및 김OO의 강제경매(2025-11-27)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인 DUISHONBEKOVASAIRA: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-08-22. 대항력 없음.

* 임차인 김도윤: 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-05-17, 확정일자 2021-04-26. 대항력 있음.

임차인 김도윤은 전입일 및 확정일자 기준으로 선순위 임차인이며, 주택임차권(2025-03-12 등기)이 등기되어 있습니다. 이 권리는 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 당산동 일대는 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

도시형생활주택(원룸형) 및 근린생활시설로 이용 중인 점을 고려할 때, 지역 내 직장인 및 학생 등을 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

지하철역 등 대중교통 이용이 편리하여 임차인 확보에 유리한 조건입니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 중 5층에 위치합니다.

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소방설비 등 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경에 대한 고려가 가능하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 김도윤의 보증금 130,000,000원입니다.

해당 임차인의 보증금이 경매 배당 과정에서 전액 변제되지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 실인수 금액이 증가합니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 규제가 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 재건축, 증축 또는 토지 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

특히, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이라는 용도 제한이 있으나, 이는 해당 지역 전체에 적용되는 환경 관련 규제이며, 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 당산동에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

다만, 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하여, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

감정가는 127,000,000원이나, 유사 면적/건축 연도의 주변 실거래가(17.4㎡, 120,000,000원)를 고려할 때, 본건의 순수 물건 가치는 감정가보다 낮을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

지하철역 접근성이 우수하여 임대 수요 확보가 용이합니다.

신축 건물(2012년 준공)로 비교적 관리가 양호할 것으로 예상됩니다.

복합 상권으로 유동인구가 있어 상가 임대 수요 또한 존재할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 127,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(17.4㎡)의 주택이 2026년 4월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 22,813,688원입니다.

본건의 면적(14.28㎡, 약 4.32평)에 이를 적용하면, 물건 자체의 시장 가치는 약 98,500,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 130,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당을 통해 보증금이 전액 회수되지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 합니다.

따라서 입찰가를 산정함에 있어, 이러한 인수 보증금 리스크를 반드시 고려해야 합니다.

만약 보증금 전액(130,000,000원)을 인수한다고 가정하면, 총 실취득가는 입찰가 + 130,000,000원이 됩니다.

본건의 감정가(127,000,000원) 및 보증금 인수 가능액(130,000,000원)을 종합적으로 고려하고, 투자수익률을 확보하기 위한 전략으로,

예상 입찰가는 110,000,000원으로 제안합니다.

이 가격은 감정가의 약 86% 수준이며, 시장 가치와 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근입니다.

실제 입찰 시에는 배당표 확정 결과 및 임차인과의 협의 가능성 등을 추가로 확인하여 신중한 결정을 내리시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.