나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경467 [1] 서울특별시 광진구 구의동 596-11 힐카운티11 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "성동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 동측으로 "고속버스터미널"이 위치하고 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공동주택 및 근린주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 북동측 인근 간선도로(강변역로)변에 노선버스정류장이 소재하고 동측 약 380미터 지점에 전철역(강변역 : 지하철 2호선)이 소재하는 등 제반 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 평지붕 6층건내 제2층 제204호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 및 치장 벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대 : 주거용)으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로가 다소 완만한 경사를 이루고 있는 상태에서 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 건부지(도시형생활주택단지형다세대)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 북동측으로 대중교통이 운행하는 간선도로(강변역로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종사항은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(200m)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(한강변),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경467 (1)

* 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 596-11 힐카운티11 2층204호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 16.64㎡ (약 5.03평)

* 건물면적: 26.55㎡ (약 8.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "성동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 동측으로 "고속버스터미널"이 있습니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 공동주택, 근린주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 북동측 인근 간선도로(강변역로)변에 버스정류장이 있고, 동측 약 380미터 거리에 지하철 2호선 강변역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용: 인접 도로가 완만한 경사를 이루는 평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택 단지형 다세대로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남동측으로 폭 약 6미터 도로와 접하고 있어 간선도로와의 연계성이 좋습니다.

3. 권리분석

* 등기부상 현황:

* 소유권 보존: 2017-08-28 (이원근)

* 소유권 이전: 2017-09-15 (중국인, 매매)

* 주택임차권: 2025-04-25 접수, 김 , 241,500,000원 (을1, 매수인 인수)

* 압류: 2024-03-20 접수, 광진구(서울특별시) (갑4, 말소기준권리)

* 강제경매: 2025-12-04 접수, 김 , 241,500,000원 (갑8, 말소)

* 임차인 현황:

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-06

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 비고: 금액이 미상인 보증금/차임은 없으나, 대항력 보유자로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김

* 보증금: 241,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-09-06

* 확정일자: 2019-07-08

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2025-04-25

* 비고: 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 낙찰 시 배당에서 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

* 말소기준권리: 2024-03-20 접수된 광진구(서울특별시)의 압류입니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 2025-04-25 접수된 김 의 주택임차권이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 못하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 "성동초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 동측으로는 "고속버스터미널"이 있어 유동인구가 많고 상업시설 이용이 편리합니다.

* 교통 요충지: 강변역(지하철 2호선) 및 버스정류장이 인접하여 교통이 매우 편리하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

* 상업 및 주거 혼합 지역: 아파트단지, 오피스텔, 근린주택 등 다양한 주거 시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 배후 수요가 안정적입니다.

5. 생활정보

* 교육 환경: "성동초등학교"가 인근에 있어 자녀 교육에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 편의시설: 강변역 인근으로 백화점, 대형마트, 영화관 등 다양한 상업 및 문화시설 이용이 편리합니다. 또한, 고속버스터미널이 인접하여 광역 이동이 용이합니다.

* 주거 환경: 도시형생활주택으로, 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 기본적인 위생/급배수, 승강기, 화재탐지, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차권 인수: 김 임차인의 보증금 241,500,000원이 매수인이 인수해야 하는 가장 큰 리스크 요인입니다. 해당 금액을 낙찰가 외 추가 비용으로 고려해야 합니다.

* 임차인 고 : 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재하여 추가적인 권리 관계나 변제 요구가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 한강 관련 규제 지역 등 다수의 토지이용계획상 제한이 존재하여 향후 개발이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 구의동의 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설이 우수하여 입지 자체는 매우 양호합니다. 특히 강변역과 고속버스터미널 인근의 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라는 큰 장점입니다. 그러나 241,500,000원의 선순위 임차보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임차인 고 의 경우 보증금이 미상으로 추가적인 변수 발생 가능성이 있습니다. 이러한 권리관계 리스크를 감안하여 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 강변역 초역세권 및 고속버스터미널 인접으로 뛰어난 교통 및 생활 편의성을 제공합니다.

* 소형 면적: 26.55㎡의 전용면적은 1인 가구나 소규모 가구에 적합하여 임대 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 최신 건축 연도: 2017년에 사용 승인된 건물로 비교적 최신식이며, 기본적인 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 개발 가능성: 구의동 지역은 꾸준한 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 보면, 면적 및 건축 연도가 상이하나 평당 약 350만원 ~ 550만원 수준의 거래가 이루어진 것으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가(352,000,000원)는 26.55㎡ (약 8.03평) 기준, 평당 약 4,383만원으로 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

* 인수되는 임차 보증금: 241,500,000원

* 예상 입찰가 산정:

* 본건은 매수인이 241,500,000원의 임차보증금을 인수해야 하므로, 실제 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 산정해야 합니다.

* 따라서, 감정가 352,000,000원에서 인수되는 임차보증금 241,500,000원을 제외한 금액을 입찰가의 기준선으로 설정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 = 감정가 - 인수 보증금 = 352,000,000원 - 241,500,000원 = 110,500,000원

* 물론, 시세 및 수익률을 고려하여 실제 입찰가는 조정될 수 있으나, 권리 인수 비용을 감안하면 110,500,000원 이하로 입찰가를 산정하는 것이 보수적인 접근이라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.