나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13470 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제12층 제1210호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 '화곡역'이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제12층 제1210호로서, (사용승인일 : 2020.11.05) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 오피스텔로 이용 중입니다. (후첨 호별배치도 및 내부구조도 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설(소매점) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접함), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 건축선(2019-04-03)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13470 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-92 아덴하임 제12층 제1210호

용도: 오피스텔

감정가: 222,000,000원

건축년도: 2020년

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 4.71㎡ (약 1.42평)

건물면적(전용면적): 26.63㎡ (약 8.06평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘화곡초등학교’ 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 ‘화곡역’이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본 건은 북서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 한OO입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 5월 28일

* 확정일자: 2021년 4월 20일

* 대항력: 있음

3.3. 등기부 분석

말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류(2023.09.08.)보다 앞선 권리는 한윤지 씨의 주택임차권(2023.07.25. 등기)입니다. 이는 대항력 있는 임차권으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 임차인 본인이 본 건에 대해 강제경매를 신청(2025.11.24.)한 상황입니다.

3.4. 권리분석 요약

대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 245,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 다른 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역으로, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재 수요

인근의 오피스텔 및 주거 단지를 배후로 하는 소매점 등의 근린생활시설 수요가 존재하며, 교통 편의성을 고려할 때 잠재 수요는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 건 북측 인근에 화곡초등학교가 위치하며, 그 외 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.2. 교통시설

지하철 5호선 화곡역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 교통이 편리한 편입니다.

5.3. 주변 환경

지역 내 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수해야 할 수 있다는 점입니다. 이는 예상치 못한 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 권리관계 복잡성

다수의 가압류, 압류, 임차권 등이 등기되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공의 신축 오피스텔입니다. 지하철 5호선 화곡역과의 접근성이 양호한 편이나, 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 245,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 임차인이 경매를 신청한 상황임을 고려할 때, 임차인 보증금 전액이 배당되지 못할 확률이 높습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 오피스텔

2020년에 건축되어 비교적 최신 상태의 건물로, 관리 및 상품성 측면에서 장점을 가질 수 있습니다.

8.2. 역세권 입지

지하철 5호선 화곡역 인근에 위치하여 교통 편의성이 높고, 이는 향후 시세 상승 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 살펴보면,

* 2024년 11월 27일 거래: 22,850만원 (전용면적 29.5686㎡, 2층)

* 2025년 2월 24일 거래: 22,000만원 (전용면적 26.6271㎡, 11층)

본 건의 전용면적(26.63㎡)과 가장 유사한 2025년 2월 거래 사례(22,000만원)를 참고할 때, 현재 시세는 약 22,000만원 ~ 22,850만원 수준으로 파악됩니다. 감정가(22,200만원)는 이 시세 범위 내에 있습니다.

9.2. 입찰가 산정

매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 245,000,000원임을 고려할 때, 본 건의 총 투자 비용은 '예상 입찰가 + 245,000,000원'이 됩니다.

현재 물건 자체의 시세가 최고 22,850만원임을 감안하면, 총 투자 비용이 시세를 초과하게 됩니다. 예를 들어, 감정가인 22,200만원에 낙찰받더라도 총 투자 비용은 22,200만원 + 24,500만원 = 46,700만원이 되어, 현재 시세 대비 매우 높은 수준입니다.

이러한 상황에서는 인수하는 임차 보증금만큼 매수인의 부담이 커지므로, 실질적인 투자 가치가 매우 낮거나 오히려 손실이 예상됩니다.

따라서, 본 건은 현 시세와 인수 보증금 부담을 고려할 때 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다. 만약 입찰을 진행한다면, 인수하는 임차 보증금을 제외한 잔여 부담금이 현재 시세와 합리적인 수준이 되도록, 매우 보수적인 금액으로 접근해야 합니다.

현재 정보로는, 인수 보증금 245,000,000원을 고려하면, 합리적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

9.3. 최종 권고

인수 보증금 245,000,000원으로 인해 매수인의 총 투자 비용이 현재 시세를 훨씬 초과하게 되므로, 본 건은 투자자에게 매우 불리한 조건입니다. 따라서 적극적인 입찰보다는 관망하거나 다른 물건을 검토하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.