나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52460 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 지하철 5호선 「강동역」북측 약450m 지점에 위치하는 『에스아이펠리스』제2층 제202호(오피스텔)로서 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린상가, 다세대주택 등이 혼재하는 주거지역으로서 혐오시설은 별무하며 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 용이하며 남측 근거리 간선도로(천호대로)변에 노선버스정류장 및 전철역(강동역 : 지하철 5호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물로서 2020-10-14 사용승인 됨 외벽 : 석재및 인조대리석 붙임 내벽 : 벽지및 일부타일 마감 창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물 대장상 용도 오피스텔이나 현장 조사 시 폐문상태로 경비실및 관리사무소 탐문한 바 공실상태로 조사 됨

설비내역

난방설비. 위생설비, 승강기, 기계식 주차설비 등 구비됨

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로 업무시설 근린생활시설 공동주택 부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8m, 북측 및 서측으로 폭 약 4m-5m 정도의 포장도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

해 당 사 항 없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재하였으나 탐문한 바 공실상태로 조사되며 임대관계및 실거주 여부는 별도의 조사요함.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52460 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 2층202호

* 용도: 오피스텔

* 건물구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 10층 건물 (2020년 10월 14일 사용승인)

* 감정가: 201,000,000원

* 토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

* 건물면적: 17.48㎡ (약 5.29평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 서울특별시 강동구 천호동, 지하철 5호선 「강동역」 북측 약 450m 지점에 위치합니다.

* 주위는 아파트, 오피스텔, 근린상가, 다세대주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 본건 주위에는 혐오시설이 별무하며, 주위 환경은 무난한 편입니다.

* 교통상황

* 본건까지 차량 진출입이 용이합니다.

* 남측 근거리 간선도로(천호대로)변에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 04일 접수된 서울동부지방법원 강제경매개시결정(사건번호 2025타경52460)입니다.

* 등기부 현황

* 소유권: 장재련 외 1명, 이수국 등의 소유권 관련 등기가 확인됩니다.

* 임차권: 문효종(주택도시보증공사) 명의의 주택임차권이 등기되어 있으나, 아래 설명된 HUG 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 경매/압류: 주택도시보증공사 신청 강제경매(말소기준권리) 및 강동세무서장 압류 등기 등이 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 205,000,000원

* 인수되는 권리

* 본 물건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인: 문 )

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 04월 09일

* 확정일자: 2021년 02월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 임차인(문 )은 주택도시보증공사로부터 2026년 06월 26일 자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서를 제출하였습니다.

* 권리관계 특이사항

* 상기 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용에 따라, 임차인은 우선변제권만 행사 가능하며 대항력은 주장할 수 없습니다. 따라서 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 본 경매 물건은 인수되는 임차 보증금이 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 구성

* 본 건물(에스아이팰리스)은 업무시설(오피스텔)을 주 용도로 하며, 근린생활시설, 공동주택이 혼재되어 있습니다.

* 건물은 총 64세대의 오피스텔 및 상가로 구성되어 있습니다.

* 주변 상권 특성

* 강동역을 중심으로 형성된 역세권 상권입니다.

* 주거 지역과 상업 지역이 혼합된 복합 상권으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다.

1.4. 생활정보

* 교통 및 대중교통

* 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용 가능하며, 서울 시내 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변으로 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

* 강동역 주변으로 대형 마트, 병원, 금융기관, 각종 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거환경

* 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 다세대 주택 등이 있어 주거 밀집 지역을 형성하고 있습니다.

* 인근에 강동그린웨이 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험

* 현장 조사 결과, 본 건은 현재 공실 상태로 조사되었습니다. 오피스텔 시장 상황 및 경쟁 물건에 따라 공실 장기화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 다만, 전용면적 17.48㎡의 소형 오피스텔은 1인 가구 수요가 꾸준하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

* 임차인 관련 리스크

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금은 없으나, 확약서 내용의 해석이나 이행 과정에서 예측치 못한 분쟁 발생 가능성이 매우 낮게 존재합니다.

* 건물 노후화

* 2020년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적으로는 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강동구의 주요 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 건물은 2020년 사용승인된 신축급으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 현재 공실 상태이며, 매각으로 인해 인수되는 권리 또한 없어 명도 및 권리 승계에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

* 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차인의 권리가 소멸되므로, 매수인은 임대차 관계 없이 물건을 인수하게 됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 강동역 초역세권 입지로 인한 높은 임대 수요 및 시세 상승 잠재력.

* 2020년 준공된 신축급 오피스텔로서 투자 가치 우수.

* 명도 및 권리 관계가 깔끔하여 안정적인 투자 가능.

* 소형 평형으로 1인 가구 대상 임대 수익 창출 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 본 물건의 감정가는 201,000,000원입니다.

* 해당 지역(천호동, 강동역 인근)의 유사 면적 오피스텔 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 본 건은 현재 공실 상태이며 인수되는 권리가 없어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가 산정

* 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

* 감정가 201,000,000원을 기준으로, 현장 경쟁 상황 및 투자 수익률을 고려할 때, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 본 건의 입지 및 상품성을 고려했을 때 충분히 경쟁력 있는 가격이라 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.