나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경465 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 33-2 성수현대그린아파트 101동 7층713호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 성동구 성수동1가 성수1가1동주민센터 남동쪽 인근에 위치한 성수현대그린아파트로서 , 주위는 아파트, 공장, 공동주택, 상가 등이 밀접되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 지하철 성수역 및 버스정류장이 소재하는 등 제반교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 내 제7층 제713호로서, (사용승인일 : 1994. 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창 호 : 섀시창호임.

이용상태

아파트(방3,거실,주방,식당, 욕실 겸 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보설비, 소 화존 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로 댑 등고평탄한 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복4차선의 포장도로 및 서측으로 왕복2차선의 도로를 통해 단지 내로 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

성수동1가 33-2 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역 (최종확인은 성동교육청에 반드시 확 인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기 간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임. 성수동1가 33-3 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 교육환경보호구역 (최종확인은 성동교육청에 반드시 확 인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(자세한 사항은 성동광진교육지원청에 반드시 확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호 구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기 물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 임. 성수동1가 33-102 도시지역, 준공업지역(지구단위계획수립 가능 여부 사전협의), 도로(접합), 가로구역별 최고 높이 제한지역(2015-08-27) <건축법>, 교육환경보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확 인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(자세한 사항은 성동광진교육지원청에 반드시 확인) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(최종확인은 성동교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어 협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강) 폐기물매립시설 설치제한지역 <한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지 거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지 정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역 (허가대상 용도: 아파트, 지정 기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

2026. 7. 15.자로 신청채권자로부터 임차인 김복금에 대하여 임차인의 인감증명이 첨부된 무상거주(동거가족)확인서(2023.04.03.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경465 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 양OOOOOO

1.2. 물건 정보

소재지: 서울특별시 성동구 성수동1가 33-2 성수현대그린아파트 101동 7층 713호

용도: 아파트

감정가: 1,670,000,000원

토지면적: 30.62㎡ (약 9.26평)

건물면적: 81.48㎡ (약 24.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 아파트 정보

아파트명: 성수현대그린

사용승인일: 1994년 2월 4일 (약 32년차)

동수: 101동

층수: 7층 (총 19층)

세대수: 219세대

주차대수: 세대당 약 1.2대 (총 273대, 지하 전기차 충전기 8대 포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울 성동구 성수동1가에 위치하며, 주변은 아파트, 공장, 공동주택, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 성수동1가1동 주민센터 남동측 인근에 자리하고 있습니다. '나름 한강뷰'를 볼 수 있다는 후기도 있으나, 도로 쪽은 고물상으로 인해 소음이 발생할 수 있다는 의견도 있습니다.

2.2. 교통 상황

대중교통 이용이 편리한 편입니다. 지하철 2호선 뚝섬역, 성수역, 수인분당선 서울숲역을 도보로 이용 가능하며, 버스 정류장도 인근에 소재하여 제반 교통 여건이 양호합니다. 차량 진출입 또한 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리는 양산새마을금고의 근저당권(2023.04.07. 접수, 채권 최고액 1,272,000,000원)입니다.

본 경매 물건은 신청채권자인 양산새마을금고의 임의경매로 진행됩니다.

등기부 상에는 소유권 보존, 이전 등기 외 다수의 압류(용인세무서장, 성동구청) 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 기입 등기가 존재하나, 이들은 말소기준권리보다 후순위로 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김복금

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016년 10월 5일

대항력: 있음

비고: 2026년 7월 15일자로 신청채권자로부터 임차인의 인감증명이 첨부된 무상거주(동거가족) 확인서(2023년 4월 3일자)가 제출되었습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

성수동 지역은 최근 신흥 업무지구로 급부상하며 IT, 패션, 콘텐츠 기업들이 사옥을 마련하는 등 활발한 개발이 이루어지고 있습니다. 본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지와 함께 공장, 상가 등이 혼재되어 있어 지역 내 상권 및 산업 활동이 복합적으로 나타납니다.

4.2. 토지 이용 계획

본 물건은 도시지역, 준공업지역에 속하며, 지구단위계획 수립 가능 여부 사전 협의가 필요한 지역입니다. 또한, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당됩니다. 교육환경보호구역(상대, 절대보호구역 포함)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25., 2025.10.20.~2026.12.31.).

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

건축물은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 19층 건물 내 7층 713호입니다. 건물 외벽은 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 섀시 창호로 구성되어 있습니다.

내부 이용 현황은 방 3개, 거실, 주방, 식당, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 구성된 아파트로 이용 중입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 승강기, 화재 경보 및 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

인근에 마트 등 편의시설이 위치하며, 서울숲, 뚝섬역, 성수역 등 녹지 및 교통 요충지와 접근성이 좋습니다. 학군으로는 서울경동초, 경일중, 경일고등학교 등이 인근에 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

본 물건에는 '대항력 있는 임차인 김복금'이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원인 상태로 무상거주(동거가족) 확인서를 제출한 상태입니다. 이는 임차인이 법적 대항력을 갖추고 거주 중임을 의미합니다. 비록 보증금 반환 채무가 없으므로 직접적인 금전적 손실은 없으나, 임차인이 점유하고 있는 상태이므로 명도 절차에 예상치 못한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

1994년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 건물 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재하므로, 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 성동구 성수동의 역세권에 위치하며, 주변 개발 호재와 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있어 미래 가치가 기대되는 아파트입니다. 특히 성수동은 최근 젊은 층에게 각광받는 지역으로, 투자 가치가 높다고 평가됩니다.

하지만, 대항력 있는 무상거주 임차인이 존재하여 명도에 대한 부담이 존재하며, 건물 연식이 30년 이상 경과되었다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 또한, 감정가(16.7억) 대비 최근 실거래가(18.15억 ~ 18.85억)가 더 높게 형성되어 있어, 경매 시 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 서울숲, 뚝섬역, 성수역 등 역세권에 위치하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 실거래가 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가보다 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 기회.

* 생활 편의성: 주변 편의시설 및 학군이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,670,000,000원입니다. 최근 81.48㎡ 면적의 실거래가는 1,815,000,000원에서 1,885,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

대항력 있는 임차인이 보증금 없이 무상 거주 중이라는 점은 명도에 대한 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 임차인 관련 리스크와 건물 연식 등을 고려하여, 감정가와 시세 범위를 종합적으로 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

대략적인 예상 입찰가 범위는 1,550,000,000원에서 1,700,000,000원으로 제안합니다. 실제 입찰가는 현장 조사 및 법률 전문가와 상담 후 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.