나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52453 [1] 서울특별시 강동구 고덕동 277-5 스타캐슬2 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동성 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '고덕중학교' 북동측 인근에 위치하는 부동산으로서 주위로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 내 제1층 제101호로서 외벽: 석재붙임 마감 등, 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 엘리베이터 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 4~5미터, 남측으로 노폭 약 3미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

고덕동 277-5 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조), 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화), 도로(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 서울특별시 강동구 고덕동 277-5 스타캐슬2 1층 101호에 대한 경매 물건 분석 보고서입니다. 본 물건은 서울동부지방법원 2025타경52453 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

1.2. 물건 현황

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52453 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 고덕동 277-5 스타캐슬2 1층 101호

용도: 제2종 근린생활시설 (근린상가)

감정가: 161,000,000원

토지 면적: 7.45㎡ (약 2.25평)

건물 면적: 18.95㎡ (약 5.73평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주식회사무궁화신탁 (등기부상 말소기준권리 설정자)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강동구 고덕동 소재 '고덕중학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용 건물 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능한 도로망을 갖추고 있으며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 상일동역을 도보로 이용할 수 있는 거리에 위치합니다.

2.3. 건물 및 토지 상태

본 건물은 2021년 8월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬라브지붕 5층 건물 내 제1층 제101호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 되어 있습니다. 토지는 인접지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 본건 서측으로는 약 4~5미터, 남측으로는 약 3미터 폭의 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존 등기는 2021년 9월 10일 (주식회사투윤건설) 명의로 되어 있습니다. 이후 2024년 4월 8일 (주식회사무궁화신탁)의 8억 원 상당의 가압류가 말소기준권리로 설정되었으며, 본 경매는 이 가압류의 본압류로 이행된 강제경매 사건입니다. 2025년 12월 3일 (주식회사무궁화신탁)이 6억 원 상당의 강제경매를 신청하였습니다. 등기부채권 총액은 8억 원입니다.

3.2. 임차인 분석

제공된 정보에 따르면 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 내역이 미상입니다. 임대 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 및 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 있을 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 2024년 4월 8일 접수된 (주식회사무궁화신탁)의 가압류입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 고덕동은 최근 대규모 재건축 단지들의 입주로 신흥 고급 주거지로 변모하고 있는 지역입니다. 특히 고덕비즈밸리 조성 사업이 진행되면서 자족 기능이 강화될 것으로 기대됩니다. 이는 상업 시설에 긍정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

4.2. 주변 시설 및 잠재적 문제점

주변에 고덕중학교 등 교육 시설이 있으며, 다양한 편의시설 및 주거 시설이 혼재되어 있습니다 [cite:4, cite:8]. 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 재개발 및 도시계획 변경 가능성이 있어 향후 상권 변화를 주시할 필요가 있습니다 [cite:5, cite:6]. 또한, 고덕중학교의 과밀학급 문제가 제기된 바 있어, 향후 학군 관련 민감도가 높아질 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

단지 인근에 다수의 편의시설이 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다 [cite:4, cite:8]. 이마트와 같은 대형 마트 이용이 용이하며, 태극약국, 케이유이비인후과 등 의료시설도 도보권 내에 위치합니다. 다만, 백화점과 같은 대규모 편의시설은 다소 거리가 있습니다.

5.2. 교육환경

물건지 인근에 고덕중학교가 위치하고 있으며, 초등학교 및 기타 교육 시설과의 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.) 및 외국인 거래 허가구역 지정 기간(25.8.26.~26.8.25.) 등은 향후 매각 시 매수인의 거래 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 관계

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으나, 임대차 관계가 불분명하여 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 공동담보 물건으로, 해당 채무와 관련된 다른 담보 물건들의 처리 상황이 본 물건의 가치에 영향을 줄 가능성도 있습니다.

6.3. 기타

건축물은 2021년 사용승인되어 비교적 신축에 속하나, 건물 수명이 36년 남았다는 정보도 있어 장기적인 관점에서의 관리가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 고덕동의 상업 및 주거 혼합 지역에 위치한 근린상가입니다. 주변의 개발 호재와 주거 단지 증가로 인한 잠재적 수요 증가가 기대됩니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 임대차 관계의 불확실성, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 토지이용계획상의 여러 제한 사항은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치.

* 주변 대규모 주거 단지 조성으로 인한 상권 활성화 기대.

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인).

* 지하철 5호선 상일동역 도보 이용 가능한 거리.

9. 예상 입찰가

감정가는 161,000,000원입니다. 인수 보증금이 없는 상황을 고려할 때, 낙찰가는 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 향후 임대 수익률, 권리 관계의 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.