나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13701 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 햇빛 · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하는 "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 자유롭고, 인근에 버스정류장 및 지하철2,5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 교통여건 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건 내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 2021-07-13) 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등, 내 벽 : -, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (상세이용내역은 후첨 "내부구조도" 참조 바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 완경사지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 북측으로 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역 경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시 설법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토 지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

- 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 아래와 같이 임차권 설정되어 있으니 참고 바람. 임차보증금 : 금315,000,000원 임대차계약일자 : 2021년7월24일 임차권자 : 임형규

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경13701 (1) 서울남부지방법원

서울특별시 강서구 화곡동 392-33 에스케이지음 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 303,000,000원

토지면적: 17.37㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.37㎡ (약 5.25평)

건물면적: 29.16㎡ (약 8.82평)

건물지분: 29.16㎡ (약 8.82평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물명: 에스케이지음

사용승인일: 2021-07-13

층수: 4층 (총 5층 건물)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "서울신정초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 진출입이 자유로우며, 인근에 버스정류장과 지하철 2, 5호선 "까치산역"이 소재하여 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로: 본건 서측 및 북측으로 약 6m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산강제경매입니다.

* 채권자: 주OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리: 갑5 압류 (남부천세무서장, 2023-01-27)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(임형규)

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-17

* 확정일자: 2021-07-26

* 배당신고일자: 2023-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각되었습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 나종욱 (2021-07-16)

* 소유권이전: 박종석 (2021-09-14)

* 주택임차권: 임형규 (2023-09-01, 말소 예정, 권리금액 315,000,000원)

* 압류: 남부천세무서장 (2023-01-27, 말소기준권리)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-04, 말소 예정, 권리금액 315,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 특별매각조건으로 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택가에 위치합니다.

* "서울신정초등학교"와 인접하여 있으며, 지하철 2, 5호선 "까치산역"을 이용할 수 있어 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 접근성이 좋고, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

* 교육: 서울신정초등학교가 인근에 소재합니다.

* 주거 환경: 2021년 7월 13일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택으로, 5층 건물 중 4층에 해당합니다.

* 내부 설비: 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 공항 관련 지구 지정은 건물 높이 등에 영향을 줄 수 있으니 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: 이와 같은 특이사항은 복잡한 채권 관계를 내포할 수 있으므로, 계약 전 추가적인 확인이 필요합니다.

* 임차인 대항력 포기: 명시적으로 대항력 포기 조건으로 매각되므로 인수되는 임차 보증금은 없으나, 법적 절차상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 늘 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 7월에 사용승인된 비교적 신축에 가까운 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 판단되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다. 다만, HUG 관련 특이사항 및 공항 관련 지구 지정 등은 잠재적 변수로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 연식(2021년)의 신축급 다세대주택으로 상품성이 우수합니다.

* 지하철 2, 5호선 까치산역 인근의 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사한 면적과 연식의 물건들이 존재합니다.

* 2026년 7월 1일 거래 사례: 서울 강서구 화곡동 366-36 (더원, 2019년식, 4층, 19.98㎡) 216,000,000원. (평당 약 1081만원)

* 2026년 7월 2일 거래 사례: 서울 강서구/양천구 화곡동 504-114 (1986년식, 2층, 37.44㎡) 150,000,000원. (평당 약 1327만원)

* 2026년 7월 1일 거래 사례: 서울 강서구 화곡동 1014-11 (시원그린빌, 2002년식, 3층, 37.56㎡) 160,000,000원. (평당 약 1408만원)

본건 물건은 29.16㎡ (약 8.82평) 면적에 2021년식으로 신축에 해당하며, 감정가는 303,000,000원입니다. 최근 거래 사례 중 가장 유사한 '더원' (19.98㎡, 216,000,000원)의 평당가(약 1081만원)를 본건 면적(29.16㎡)에 적용하면 약 315,000,000원 수준이 됩니다.

신축 연식과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가(303,000,000원)를 기준으로 보수적으로 접근하여 감정가의 85% ~ 90% 수준인 257,550,000원에서 272,700,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 2억 6천만원에서 2억 8천만원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.