나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13693 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장윤 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "영등포시장역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층지상12층 건물내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021.06.29) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 "내부구조도" 참조)로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 부정형 토지로서 오피스텔및 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13693 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제602호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2021년 6월 29일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 9.98㎡ (약 3.02평)

토지지분: 9.98㎡ (약 3.02평)

건물면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

건물지분: 38.46㎡ (약 11.63평)

감정가: 387,000,000원

1.4. 건축물 상세 정보 (요약)

건물명: 트리베카 (A동)

주용도: 업무시설 (오피스텔 및 다세대주택)

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 1층, 지상 12층

해당 호수: 지상 6층 제602호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "영등포시장역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20~2026.12.31. 아파트 용도 대상)

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2022년 2월 9일 접수된 최주영 근저당권 (70,000,000원)

인수되는 권리: 없음 (매각으로 인해 전부 소멸 예정)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (서승희)

보증금: 380,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 8월 26일

확정일자: 2021년 8월 4일

배당신고일자: 2023년 9월 12일

대항력: 없음

3.3. 특이사항 및 주의사항

* HUG 인수조건 변경, 공동담보 물건입니다.

* 임차인 및 임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됩니다.

* 물건명세서상 특별매각조건으로, 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

3.4. 등기부 요약 (말소기준권리 이후 권리)

* 주택임차권: 서승희 (을2), 2023-09-12 접수, 말소 예정

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9), 2025-12-04 접수, 본건 경매로 인해 말소 예정

3.5. 등기부채권 총액

485,000,000원 (근저당 70,000,000원 + 가압류 15,000,000원 + 가압류 20,000,000원 + 강제경매 380,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본건은 지하철 5호선 영등포시장역 인근으로, 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 상업/업무 복합 지역에 속합니다.

4.2. 주변 시설

* 교통: 지하철 5호선 영등포시장역, 다수의 버스 노선 운행.

* 상업시설: 영등포시장 및 인근 상업 시설 이용이 편리합니다.

* 기타: 주변에 주택가 및 업무 시설이 밀집해 있습니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

지하철 5호선 영등포시장역을 통한 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 버스 노선으로 광역 이동이 용이합니다.

5.2. 생활 편의시설

영등포 전통시장, 백화점 (타임스퀘어, 현대백화점 등), 대형마트 (이마트 등), 병원 (한강성심병원 등) 등 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 환경

본건은 교육환경보호구역에 포함되어 있으나, 구체적인 학교와의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 임차 조건

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인이 인수 시 발생할 수 있는 복잡한 법적, 금전적 문제를 야기할 수 있으므로, 매각물건명세서상의 내용을 반드시 재확인하고 신중하게 접근해야 합니다. 특히, HUG로부터 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 매수인이 해당 미회수 보증금에 대한 책임을 질 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 특정 기간 및 용도에 대해 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 후 전매나 특정 용도로의 활용 시 허가 절차를 준수해야 합니다.

6.3. 신축 건물 관련 하자 가능성

사용승인일이 2021년으로 비교적 신축 건물이지만, 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 영등포, 즉 영등포시장역 역세권에 위치한 비교적 신축 오피스텔로서, 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 그러나 HUG 관련 임차인의 복잡한 대항력 포기 조건과 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 권리분석 및 계약 조건에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권으로 풍부한 임대 수요 기대.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로 관리 상태 및 가치 유지에 유리.

* 복합 상권: 영등포 시장 및 대형 상업시설 인접으로 생활 편의성 높음.

* 권리 관계 명확화 시: HUG 관련 조건 해소 시 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

제공된 감정가는 387,000,000원입니다. 해당 물건과 유사한 시세 정보를 직접적으로 찾기 어려운 점을 감안할 때, 감정가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가 기준 평당가: 약 33,276,000원 (387,000,000원 / 11.63평)

본건은 HUG 관련 특이사항으로 인해 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다. 인수 보증금이 없는 것으로 보이나, 임차인의 대항력 포기 조건이 매수인에게 불리하게 작용할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서, 권리분석 및 법률 전문가와의 상담을 통해 정확한 인수 조건을 파악한 후, 현 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

권리분석 상 임차인의 보증금 380,000,000원은 HUG에서 인수 조건을 변경하고 대항력 포기 조건을 제시하였으며, 배당신고일자가 2023년 9월 12일이므로, 배당을 받지 못하는 잔액이 있을 경우 매수인이 이를 인수할 수 있는 가능성이 있습니다. 그러나, 명세서 상 "주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다고 명시되어 있어, 이러한 조건이 명확히 이행될 경우 실질적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

따라서, 현재로서는 감정가 387,000,000원을 기준으로, 물건의 현황과 잠재적 리스크를 고려하여 300,000,000원에서 350,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 전문가와 상담 후 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.