나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13771 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 46-9 제지층 제02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두환 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개봉중학교" 인근에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 기와지붕 지하1층, 지상3층 중 지층 제02호로서, 외벽 : 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시마감 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며, 난방 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4M내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 개봉동 46-9 제지층 제02호에 대한 경매 물건 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 소재지 및 기본 현황

물건 주소: 서울특별시 구로구 개봉동 46-9 제지층 제02호

신 주소: 서울특별시 구로구 고척로21나길 98-6 (개봉동)

용도: 다세대주택

건축연도: 1990년 (사용승인일: 1991.01.28)

감정가: 118,000,000원

1.2. 건물 상세정보

구분건물 면적: 41.91㎡ (약 12.67평)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 기와지붕

층수: 지하 1층, 지상 3층 중 지층 제02호

주요 마감: 외벽 돌붙임, 창호 샷시 마감

설비: 위생 및 급배수, 난방 시설 완비

1.3. 토지 상세정보

토지 면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

토지 지분: 27㎡

토지 이용 상태: 사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

사건 번호: 서울남부지방법원 2025타경13771 (1)

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 89,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 소재하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 인근에 "개봉중학교"가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 편의성

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 4M 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 채무 관계

본 경매는 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 진행되었습니다. 등기부상 확인된 총 채무액은 89,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

임차인: 주택도시보증공사 (홍인기)

보증금: 89,000,000원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021-10-15

확정일자: 2021-07-20

대항력: 없음 (주택도시보증공사로서 대항력 없음으로 표기되어 있습니다.)

3.3. 등기부 현황 및 말소 여부

말소기준권리(갑9: 2022.04.04 안산세무서장 압류)보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 여기에는 주택임차권(을17)도 포함됩니다.

3.4. 특별 매각 조건

주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 임차인 관련 보증금 반환 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 시세 동향 (매매)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 건축되었거나 인접 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 서울 구로구 개봉동 330-8번지 (2002년 건축, 51.48㎡): 2026년 7월 1일, 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 486만원)

* 경기 광명시 개봉동 342-1번지 (1993년 건축, 41.52㎡): 2026년 7월 1일, 139,500,000원에 거래되었습니다. (평당 약 336만원)

* 서울 구로구 개봉동 108-5번지 (1982년 건축, 연립주택 61.19㎡): 2026년 7월 13일, 250,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 408만원)

4.2. 시세 비교 분석

본건은 1990년에 건축된 다세대주택으로 전용면적 41.91㎡(약 12.67평)입니다.

감정가는 118,000,000원(평당 약 282만원)으로, 인근 유사 면적의 다세대주택(1993년 건축, 41.52㎡)이 139,500,000원(평당 약 336만원)에 거래된 사례를 고려할 때, 본건의 감정가가 시세 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다. 2002년 건축된 다른 사례는 면적과 연식 차이로 직접 비교가 어렵지만, 해당 지역의 다세대주택 매매 시세가 평당 300만원대 후반에서 400만원대 이상임을 짐작할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주위의 근린생활시설 및 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 환경

인근에 개봉중학교가 위치하고 있으며, 주거지역으로서 일반적인 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할, 위탁고도: 해발 165m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 / 대상자: 외국인 등, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

상기 제한사항은 부동산 거래 및 건축 시 확인 및 준수가 필요합니다.

6.2. 기타 리스크 요인

* 건축 연도가 1990년으로 비교적 오래되어 향후 리모델링 또는 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

* "임대관계 미상임" 이라는 기타 참고사항이 있으나, 명시된 임차인은 주택도시보증공사이며 대항력이 없어 이 부분은 리스크가 크지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 경매 진행 과정에서 임차인(주택도시보증공사)이 보증금 반환에 대한 대항력을 포기하고 매수인에게 이를 주장하지 않기로 한 특별 매각 조건이 적용되어, 임차인 관련 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 감정가가 최근 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 오래된 건축 연도와 여러 토지 이용 제한 사항에 대한 확인은 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 보증금 인수 부담 없음 (HUG 대항력 포기 조건)

* 감정가 대비 시세 차익 가능성

* 서울시 내 역세권 및 생활 편의시설 접근성

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 권리 관계 명확성

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 118,000,000원을 기준으로, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석하여 산정하는 것이 합리적입니다.

유사한 면적(41.52㎡)과 건축 연도(1993년)를 가진 인근 다세대주택이 139,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 시장 가치는 최소 130,000,000원 이상으로 판단됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 145,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (이는 시세 및 권리 관계를 종합적으로 고려한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 법률 검토 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.