나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13669 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제4층 제406호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-42번지 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 오피스텔로서 외벽 : 석재 타일 붙임 내벽 : 타일 및 페인트 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 기계식 주차타워 등

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측과 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13669 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 제4층 제406호

* 용도: 오피스텔

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 11층 오피스텔 (본건은 4층)

* 건물 면적: 전용면적 29.28㎡ (약 8.86평)

* 토지 면적: 지분 6.8999999999999995㎡ (약 2.09평)

* 감정가: 280,000,000원

1.3. 매각 대상

* 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 24-42번지 소재 "서울우장초등학교" 남측 인근에 소재합니다.

* 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상태

* 본건 동측과 서측으로 노폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023-02-07 접수된 강서세무서장의 압류 (갑3)입니다.

* 소유권보존: 2021-08-26 (주식회사비에스건설하우징)

* 소유권이전: 2022-04-25 (오승훈)

* 주택임차권: 2024-04-23 접수, 김승혜 (말소 예정)

* 압류: 2023-02-07 (강서세무서장, 말소 예정), 2025-11-14 (양천세무서장, 말소 예정)

* 강제경매: 2025-11-14 접수, 주택도시보증공사 (본 경매 사건)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김승혜)

* 보증금: 319,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-25

* 확정일자: 2022-04-11

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

3.3. 인수되는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 미상입니다.)

3.4. 인수 보증금 합계

* 0원

3.5. 권리분석 요약

* 본건은 주택도시보증공사의 HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건부 매각으로 진행됩니다.

* 임차인 김승혜는 대항력이 없으며, 보증금 319,000,000원은 HUG에서 인수하는 것으로 해석될 수 있습니다. (주의: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각)

4. 상권분석

* 본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, 주위로 다세대주택과 서울우장초등학교가 인접하여 전형적인 주거지역 상권의 특징을 보입니다.

* 인근 상업시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 오피스텔이라는 점을 고려할 때 소규모 편의시설 및 근린생활시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 서울우장초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 주변 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 이용 현황

* 본건은 현재 주거용으로 이용 중입니다.

5.3. 건물 설비

* 위생설비, 급배수설비, 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

* 기계식 주차타워를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 임차인 주택도시보증공사(김승혜)는 대항력이 없으나, 보증금 319,000,000원에 대한 HUG의 인수 조건 및 임차권 포기 조건부 매각이라는 특수성이 존재합니다. 매수인은 HUG가 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각 절차가 진행되므로, 관련 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항, 가축사육제한, 최고높이 제한, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한이 적용되고 있습니다. 특히 공항 관련 구역, 건축물 최고 높이 제한, 가로구역별 최고 높이 제한 등은 향후 재산권 행사 및 건축 행위에 영향을 미칠 수 있습니다. (세부 내용은 건축과 문의 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 신축급 오피스텔로, 서울우장초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 비교적 양호합니다. 최근에 건축된 건물(사용승인일 2021.08.17)이며, 대항력 없는 임차인으로 권리관계가 단순화될 가능성이 있으나, HUG의 인수 조건 및 임차권 포기 조건부 매각이라는 특수성을 반드시 확인하고 입찰해야 합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 복합적으로 작용하고 있어, 향후 재산권 행사에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

* 서울 강서구 화곡동이라는 지리적 이점과 초등학교 인접으로 안정적인 주거 수요 기대.

* 주변 버스정류장 및 지하철역 접근성이 양호하여 교통 편의성 확보.

8.2. 권리관계

* 대항력 없는 임차인으로 권리 분석이 비교적 명확함.

* HUG 인수조건 및 임차권 포기조건으로 매각 진행되어 불확실성 일부 해소.

8.3. 건물 상태

* 2021년 사용승인된 신축급 오피스텔로 건물 노후도가 낮음.

* 주거용으로 이용 중으로 실거주 및 임대 투자가 모두 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

* 280,000,000원

9.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 본건과 동일한 "웨인씨티" 오피스텔 4층 406호의 감정가는 280,000,000원입니다.

* 유사 면적(20-30㎡대)의 화곡동 인근 신축급 오피스텔의 최근 실거래가를 분석한 결과, 2024년 상반기 기준 270,000,000원 ~ 300,000,000원 범위에서 거래가 형성되고 있습니다. (참고: 2023년 8월, 강서구 화곡동 24-42 웨인씨티 5층 506호가 285,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.)

* 임차인 보증금 319,000,000원은 HUG가 인수하는 것으로 보이며, 채권자(주택도시보증공사)가 강제 경매를 신청한 점을 고려할 때, 채권액 319,000,000원 대비 낙찰가가 결정될 가능성이 있습니다.

* 다만, HUG 인수 조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각이라는 특수성을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가는 감정가와 최근 시세, 채권액 등을 종합적으로 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 혐오시설 정보:

본건 소재지인 서울특별시 강서구 화곡동 24-42번지 웨인씨티 주변에 대한 지도 및 위성 지도 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향은 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.