나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13660 [1] 서울특별시 양천구 목동 499-31 도화엘리시아 제2동 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.12.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 "염창역(지하철9호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 제5층 제502호로서, (사용승인일: 2021.07.30) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(후첨 "내부구조도" 참조)으로 이용 중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 세장형 토지로서 공동주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 양천구 목동 소재 다세대주택으로, 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13660 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 목동 499-31 도화엘리시아 제2동 제5층 제502호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 360,000,000원

* 토지면적: 20.16㎡ (약 6.10평)

* 건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 사용승인일: 2021년 07월 30일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 양천구 목동 소재 "양동중학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 비교적 원거리에 지하철 9호선 "염창역"이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 소유권보존 (2021.08.03, 강건우 외 3명)

* 공유자전원지분전부이전 (2021.09.10, 서종진)

* 압류 (2023.06.09, 강서세무서장) - 말소기준권리

* 가압류 (2025.03.10, 우리금융캐피탈)

* 강제경매 (2025.12.03, 주택도시보증공사)

* 주택임차권 (2023.09.15 말소, 홍현기)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (홍현기)

* 보증금: 367,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-27

* 확정일자: 2021-08-13

* 배당신고일자: 2023-09-15

* 대항력: 없음 (제공된 정보 기준)

* 인수되는 임차보증금: 0원 (임차인이 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금이 없습니다.)

* 특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않음을 명확히 합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 양천구 목동 지역은 주거지역과 교육시설, 근린생활시설이 조화롭게 분포된 지역입니다.

* 양동중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 지하철 9호선 염창역을 이용할 수 있어 서울 도심 및 주요 업무지구로의 접근성이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 아파트, 단독, 다세대주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 등)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 확인해야 합니다.

* 특별매각조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건부 매각이므로, 해당 조건이 원만히 이행될 경우 매수인의 부담은 없습니다. 그러나 혹시 모를 조건 불이행 시 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 분석 결과, 본건 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 양천구 목동에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택입니다. 양동중학교 인근에 자리하여 교육 및 생활 환경이 비교적 양호하며, 지하철 9호선 염창역을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다. 권리관계 상으로는 임차인이 존재하나 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없으며, 주택도시보증공사의 특별매각조건에 따라 명확하게 처리되는 점은 긍정적입니다. 다만, 토지이용계획상 다수의 제한사항이 존재하며 토지거래허가구역으로 지정된 점은 향후 재산권 행사에 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물로서 유지보수 비용이 적게 들고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금이 전혀 없습니다.

* 목동 지역의 잠재력: 생활 인프라가 잘 갖춰진 목동 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 360,000,000원입니다.

최근 주변 실거래가 자료(2026년 5월)를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 건물명: 궁전빌라(B동), 면적: 36.63㎡, 거래가: 190,000,000원 (1986년 건축)

* 건물명: 와이앤비, 면적: 25.97㎡, 거래가: 265,000,000원 (2022년 건축)

* 건물명: 골든빌, 면적: 28.47㎡, 거래가: 300,000,000원 (2016년 건축)

본건은 전용면적 29.98㎡이며, 2021년 건축되어 비교 대상 물건 중 가장 신축입니다.

비교적 최신인 2022년식(25.97㎡)이 265,000,000원에, 2016년식(28.47㎡)이 300,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 면적과 신축 연식에 상응하는 시세는 대략 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 360,000,000원은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

최근 거래 사례와 본건의 신축 연식을 고려하고, 토지이용계획상의 제한사항 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적으로 판단할 때, 감정가의 약 85% 수준인 306,000,000원 이하 또는 최근 실거래가 상단인 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

따라서 예상 입찰가는 280,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 정보는 제공된 자료를 기반으로 분석되었으며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.