나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52417 [1] 서울특별시 강동구 암사동 481-7 한솔아트빌 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 「암사역」 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철역(8 호선:암사역) 이 소재하는 등 제반 대중교통 이용편의 정도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제5층 제503호로서 (사용승인일: 2012.05.18) 외벽: 화강석 돌붙임 마감 및 일부 판넬 붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

481-7, 481-8번지 공히 제2종일반주거지역(2004-11-05)(7층이하) 가축사육제한구역(2014-06- 25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축 +옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경( 자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수 도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 토지거래계약에관한허가구역( 2025-10-15)(대상: 아파트 / 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가 구역(대상:외국인등(단독다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025 -1058호 )

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 현장조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 누 수 여부, 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52417 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 암사동 481-7 한솔아트빌 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 294,000,000원

토지면적: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지지분: 21.62㎡ (약 6.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

건물지분: 34.57㎡ (약 10.46평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

- 건물명: 한솔아트빌

- 건축년도: 2011년 (사용승인일 2012.05.18)

- 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트조 평슬래브지붕)

- 층수: 지상 5층 중 5층

- 총 세대수: 16세대

- 건물 전체 면적: 616.52㎡ (약 186.52평)

- 대지권 면적: 346.5㎡ (약 104.82평)

- 건폐율: 58.3%

- 용적률: 177.93%

- 주용도: 공동주택 (다세대주택)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 암사동 소재 지하철 8호선 「암사역」 북동측 근거리에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남서측 근거리에 지하철역(8호선:암사역)이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의 정도는 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 접수일자: 2025-11-26

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 주택도시보증공사

* 권리금액: 217,569,847원 (본 건의 말소기준권리입니다)

인수되는 권리

* 접수일자: 2024-05-27

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 전순옥 (주택도시보증공사)

* 권리금액: 210,000,000원

* 비고: 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

임차인 현황

* 임차인: 전순옥

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-24

* 확정일자: 2020-04-03

* 배당신고일자: 2024-05-27

* 대항력: 있음

* 특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 선순위임차권.

권리분석 요약

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 이는 배당을 통해 전액 변제받는 경우를 가정한 것이며, 미배당분은 매수인이 인수합니다.)

* 집합건물 등기부 요약 상에도 을구 7번 주택임차권(전순옥)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변 환경

본건은 주거지대에 위치하며, 단독주택 및 다세대·연립주택이 밀집해 있습니다.

1.4. 생활정보

교통

지하철 8호선 암사역이 인근에 위치하고, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

본건 주변은 주거지역으로 편의시설은 일상생활 수준으로 이용 가능합니다.

건물 내 설비

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 공용승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시세 (2026년 5월 기준)

* 서울특별시 강동구 암사동 510-26번지 (2013년 건축, 3층, 29.97㎡): 308,500,000원

* 서울특별시 강동구 암사동 450-28번지 (2022년 건축, 4층, 47.85㎡): 590,000,000원 (5.9억원으로 추정)

* 서울특별시 강동구 암사동 445-15번지 (1986년 건축, 2층, 42.57㎡): 203,000,000원

본건(34.57㎡, 5층)과 유사한 면적(29.97㎡, 3층)의 매매가는 308,500,000원입니다. 본건은 5층으로 층수 이점이 있으며, 면적도 약간 더 넓어 이와 유사하거나 소폭 높은 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담

* 전순옥 임차인은 보증금 210,000,000원에 대한 대항력이 있으므로, 법원 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 인수 금액이 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

내부 상태 미확인

* 현장 조사 당시 점유자의 폐문 부재로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부, 누수 여부, 내부 인테리어 상태 등을 파악하지 못했습니다. 경매 입찰 시 이에 대한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지거래계약 허가구역

* 본건 소재지는 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~2026.08.25. 기간, 외국인 등 대상)으로 지정되어 있어, 취득 시 해당 허가를 받아야 할 수 있습니다.

군사기지 및 군사시설 보호구역

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 8호선 암사역 인근에 위치한 역세권 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경이 양호한 편입니다. 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하여 관리가 용이하며, 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 물건입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 선순위 임차인인 전순옥 씨의 보증금 210,000,000원 인수 가능성입니다. 배당표상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 되어 있지만, 실제 배당에서 전액을 변제받지 못할 경우 해당 금액을 매수인이 부담해야 하므로, 입찰 전 임차인 배당률 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지거래허가구역 지정 등도 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 암사역 인근으로 향후 지역 개발 및 교통 편의성 증대에 따른 시세 상승 기대.

* 신축급 건물: 연식 대비 양호한 상태로 관리 용이하며, 꾸준한 수요 예상.

* 실수요자 적합: 소형 면적으로 1인 가구, 신혼부부 등 실수요자의 관심이 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 294,000,000원입니다.

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(29.97㎡, 3층)이 308,500,000원에 거래되었습니다. 본건은 5층으로 층수 이점이 있어 시세는 3.1억 ~ 3.3억 원 수준으로 추정됩니다.

그러나 가장 중요한 변수는 대항력 있는 임차인 전순옥 씨의 보증금 210,000,000원입니다. 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 이 금액은 낙찰가 외 추가로 부담해야 하는 금액입니다.

따라서 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점을 전제로 하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

보수적인 관점에서, 본건의 잠재적 가치와 리스크를 고려하여 예상 입찰가는 290,000,000원 ~ 310,000,000원 사이로 산정하는 것을 권장합니다. 단, 이는 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받는다는 가정 하에 제시하는 가격이며, 미배당분이 발생할 경우 입찰가를 낮추어 총 인수 비용이 시세 범위를 초과하지 않도록 신중하게 결정해야 합니다. 임차인의 배당률을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.