나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13753 [1] 서울특별시 구로구 구로동 112-40 삼성에비뉴40 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 「서울신구로초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철역(1호선: 구로역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2021.08.03) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 왕복5차선, 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 등 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),지구단위계획구역(2013-09-12),도로(접합),소로3류(폭8m미만)(2013-09-12)(접합),장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>,교육환경보호구역(남부교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지및군사시설보호법>,정비구역(2013-09-12)<도시및주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상:아파트,지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),건축선 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13753 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 112-40 삼성에비뉴40 제2층 제201호

용도: 다세대주택

감정가: 295,000,000원

토지면적: 18.25㎡ (약 5.52평)

건물면적: 29.83㎡ (약 9.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 「서울신구로초등학교」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철역(1호선: 구로역) 및 간선ㆍ지선 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통 여건은 보통임.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13753)

등기부채권 총액: 300,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 300,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-25

* 확정일자: 2021-10-27

* 배당신고일자: 2023-12-05

* 대항력: 없음

집합건물 등기부요약:

* 등기구분: 갑3

* 접수일자: 2021-10-22

* 권리종류: 소유권이전2번신탁등기말소

* 권리자: 마경식

* 등기구분: 을1

* 접수일자: 2023-12-05

* 권리종류: 주택임차권

* 권리자: 김광수

* 권리금액: 금300,000,000원

* 말소: 말소

* 비고: 전입일자: 2021-11-25, 확정일자: 2021-10-27

* 등기구분: 갑4

* 접수일자: 2021-11-25

* 권리종류: 소유권이전

* 권리자: 정덕인

* 비고: 매매

* 등기구분: 갑5

* 접수일자: 2025-12-08

* 권리종류: 강제경매

* 권리자: 주택도시보증공사

* 권리금액: 300,000,000원

* 말소: 말소

* 비고: 말소기준권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항:

* 작성일: 2026-06-26

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각.

1.3. 상권분석

주위환경: 업무시설·근린생활시설 등이 밀집한 노선상가지대로서 주위환경은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 소로3류(폭8m미만), 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선 등임.

1.4. 생활정보

건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제2층 제201호로서 (사용승인일: 2021.08.03).

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등

* 창호: 새시창호 등

이용 상태: 다세대주택(방2, 욕실, 거실 및 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비 내역: 위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

인접 도로 상태: 본건 남동측으로 왕복5차선, 북서측으로 노폭 약 6~8m 내외의 포장도로 등 개설되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인은 대항력이 없으나, 주택도시보증공사(HUG)와의 특별매각조건으로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으므로 명확한 권리 인수 부담은 없으나, 조건 이행 관련 절차 확인 필요.

토지거래계약에 관한 허가구역: 지정 기간 내에 거래 시 관련 법규에 따른 허가 절차가 필요함.

1.6. 종합 의견

2021년 8월 3일에 사용승인된 비교적 신축의 다세대주택으로 건물 상태가 양호함.

1호선 구로역이 인근에 위치하며, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집한 지역으로 생활 편의성이 우수함.

권리분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, HUG 관련 특별매각조건이 명시되어 있으므로 세부 내용을 숙지해야 함.

토지거래허가구역으로 지정된 점을 고려하여 매각 허가 및 거래 절차에 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축급(2021년 준공) 소형 다세대주택으로 소액 투자 또는 실거주 목적 모두 적합함.

1호선 구로역 역세권의 입지적 장점과 주변 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 가치 상승 기대.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제시한 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 낙찰자의 권리 관계를 명확히 하고 잠재적 위험을 줄여줌.

1.8. 예상 입찰가

본건은 2021년 8월 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 감정가(295,000,000원) 및 주변 실거래가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 주변 매매 사례 분석:

* 서울특별시 구로구 구로동 112-24번지, 어반하우스: 2023년 건축, 전용면적 29.84㎡, 2층, 2026년 7월 1일 28,200만원에 거래됨. 본건(29.83㎡, 2층)과 면적, 층수, 건축 연식 면에서 가장 유사하여 중요한 참고 자료임.

* 서울특별시 구로구 구로동 448-81번지, 스위티하우스: 2012년 건축, 전용면적 21.75㎡, 3층, 2026년 7월 6일 29,990만원에 거래됨. 면적 및 건축 연식 차이가 존재함.

* 서울특별시 구로구 구로동 739-41번지: 1994년 건축, 전용면적 41.22㎡, 3층, 2026년 7월 2일 19,500만원에 거래됨. 건축 연식 및 면적 차이가 커 직접적인 비교는 어려움.

분석 결과:

본건의 감정가는 295,000,000원으로, 가장 유사한 거래 사례인 28,200만원보다 높게 책정되었습니다. 그러나 2021년 준공이라는 최신 건축 연식과 역세권 입지를 고려할 때, 감정가 수준의 가치도 인정받을 수 있습니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 낙찰자의 부담을 경감시켜 입찰 참여를 유도할 수 있는 요인입니다.

최근 실거래가와 감정가, 그리고 특별 매각 조건을 종합적으로 고려할 때, 28,000만원에서 30,000만원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 해당 물건에 대한 시장의 관심도, 경쟁 입찰자의 수, 입찰 시점의 부동산 시장 상황 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 28,000만원 ~ 30,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.