나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13740 [1] 서울특별시 양천구 신월동 233-21 대흥미소가 제2층 제205호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교"에서 북서측으로 직선거리 약 450m, "신원초등학교"에서 남동측으로 직선거리 약 600m 지점에 위치하며, 본건 주위는 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지하철역(2·5호선, 까치산역)으로부터 약 900m 거리이고, 대중교통수단을 이용할 수 있는 간선도로("월정로")까지 약 150m 거리임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 중 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2021.06.07.) 외벽 : 석재붙임 등 마감 창호 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택(방2, 거실, 욕실겸화장실 등)임. ※ 본건은 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 내부확인이 불가하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외관 및 탐문조사 등에 의거하여 감정평가 하였는바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

설비내역

기본적인 위생설비(급배수, 급탕 등), 난방설비(도시가스보일러 등), 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지 일련번호(1), (2)는 인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 일련번호(1), (2)는 서측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 포장도로(신월동 233-37번지)에 접함. ※ 신월동 233-37번지는 본건의 종전 소유자로 추정되는 이정우 외 1인의 소유임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1), (2) : 공히 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역(2025-10-13), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2025-06-12)<건축법>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. ※ 서울남부지방법원의 임차권등기명령(2023카임2510)에 의거 주택임차권이 설정됨. (임차보증금: 270,000,000원) <등기사항전부증명서상 을구 기재내용 참조> 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13740 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 233-21, 대흥미소가 제2층 제205호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 5층 건물 중 제2층 제205호 (사용승인일: 2021.06.07.)

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 20.80㎡ (약 6.29평)

* 건물면적: 29.04㎡ (약 8.78평)

* 감정가: 261,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신강초등학교" 북서측 약 450m, "신원초등학교" 남동측 약 600m 지점에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 다가구주택, 공원, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 2·5호선 까치산역으로부터 약 900m 거리입니다. 대중교통 이용이 가능한 버스 정류장은 약 150m 거리에 위치합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 12월 5일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3)입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

* 소멸되는 권리: 을구의 주택임차권 (이병문, HUG 관련)은 등기사항전부증명서상 '말소'로 기재되어 있어 인수되지 않습니다.

* 주의사항 - 임차인 현미옥:

* 2025년 4월 7일 전입, 대항력 있음으로 표기되어 있습니다.

* 보증금: 0원 (정보상 표기, 실제 금액 확인 필요).

* 차임: 0원.

* 비고: "대항력 있음"으로 표기되어 있으나, 전입일자(2025.04.07)가 말소기준권리 접수일(2025.12.05)보다 앞선 것으로 보입니다. 이는 일반적인 경매 절차상 후순위로 처리되어야 하나, "대항력 있음" 표기는 매수인에게 인수될 가능성을 시사하므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석이 필요합니다. (임차인 이름은 현 으로 마스킹 처리됩니다.)

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 HUG 관련 임차인의 권리가 매각으로 소멸될 가능성을 높입니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 주거지대 내에 위치하며, 주변에 다세대 및 다가구 주택과 함께 공원, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 신강초등학교, 신원초등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설 이용이 용이하며, 주거 지역으로서 조용한 생활 환경을 제공합니다.

* 교통: 지하철 2·5호선 까치산역까지 도보 또는 대중교통 이용이 가능하며, 주요 간선도로 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현미옥의 대항력: "대항력 있음" 표기와 보증금 0원, 차임 0원이라는 정보는 혼란을 야기할 수 있습니다. 전입일자와 말소기준권리 접수일 간의 관계를 명확히 확인해야 하며, 만약 대항력이 인정될 경우 보증금 인수 또는 명도에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 공항 소음 영향: 본건은 "제3종 구역 (다지구)", "수평표면구역", "진입표면구역" 등 공항 소음 및 항공기 운항 관련 규제 지역에 해당합니다. 이는 생활의 불편함이나 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

* 건축 허가·착공 제한: 2025년 6월 12일까지 건축 허가 및 착공이 제한되는 지역으로, 관련 행위에 제약이 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축 다세대주택으로, 감정가는 2억 6,100만원입니다.

* 주택도시보증공사의 강제경매로 진행되며, HUG 관련 임차권은 말소 조건부로 매각되어 권리 관계가 비교적 정리될 가능성이 높습니다.

* 가장 중요한 쟁점은 임차인 현미옥(현 )의 "대항력 있음" 표기입니다. 전입일자가 말소기준권리보다 앞선 것으로 보이나, 보증금 정보가 불명확하여 정확한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

* 공항 소음 지역이라는 점 등 일부 입지적 제약은 있으나, 신축 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 고려할 때 투자 가치를 검토해 볼 만합니다.

* 안전한 입찰을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 임차인 현황을 직접 확인하고, 법원에 비치된 관련 서류(현황조사서, 매각물건명세서 등)를 상세히 검토한 후 법률 전문가와 상담하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 전용면적 29.04㎡ (약 8.78평)으로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합합니다.

* 지역 시세 대비 잠재력: 주변 유사 신축 다세대 주택의 매매 시세와 비교 분석하여 시세 차익 가능성을 탐색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 인근 신축 다세대주택 매매 사례를 살펴보면,

* 2017년 준공, 52.41㎡ (약 15.86평) 매물은 30,200만원 (약 1,904만원/평).

* 2019년 준공, 55.56㎡ (약 16.81평) 매물은 32,900만원 (약 1,957만원/평).

* 본 물건은 전용면적 29.04㎡ (약 8.78평)으로, 상기 사례보다 크기가 작습니다.

* 임차인 현미옥의 대항력이 인정되지 않고 모든 권리가 소멸된다는 전제 하에, 주변 유사 면적의 신축 주택 시세를 보수적으로 적용하여 산정합니다.

* 8.78평 * 1,800만원/평 = 약 1억 5,800만원.

* 그러나, 감정가(2억 6,100만원)와 임차인 현미옥의 "대항력 있음" 표기, 그리고 HUG 조건 변경 등 특이사항은 상당한 불확실성을 내포합니다.

* 따라서, 권리 관계 명확화 및 명도 관련 제반 비용 발생 가능성을 고려하여, 감정가의 70~80% 수준인 약 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 최종 예상 입찰가 범위: 1억 9,000만원 ~ 2억 1,000만원.

* 주의: 상기 입찰가는 임차인 현미옥의 대항력이 인수되지 않고, 명도 관련 제반 비용이 최소화된다는 가정하에 산정된 것입니다. 실제 명도 비용 및 임차인과의 합의 금액에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.