나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13627 [1] 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이룸 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동에 소재하는 "송정중학교" 북측 인근에 위치하며 부근은 아파트 및 다세대주택등의 공동주택과 농산물도매시장등의 근린생활시설, 각급 학교등이 혼재하여 형성되어 있는바 주거지로서의 제반 여건은 보통임

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 시내버스 및 마을버스정류장이 소재하고 북서측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 소재하는바 대중교통이용 편의도는 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층건(사용승인일자: 2021. 10. 22)중 제 2층 제 202호로 외벽: 외장석재붙임 마감 내벽: 벽지 및 타일붙임등 마감 바닥: 바닥재깔기 및 타일등 깔기 창호: 새시이중창임

이용상태

도시형생활주택으로 이용중이며 "건축물현황도" 기준하여 방3, 거실겸주방, 욕실등

설비내역

급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 1층에 주차장시설등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세로장방형의 토지로 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성하여 현재 건(도시형생활주택)부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북측으로 약 8미터폭(방화대로7다길), 서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하며 출입도로 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간:2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대내역은 미상임 2) 본건이 속한 구분건물은 2층 ~ 6층에 각층별 2세대씩 총 10세대로 이루어져 있음

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13627 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 공항동 661 에이아이엠하우스 제2층 제202호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 21.49㎡ (약 6.50평)

* 건물면적: 30.41㎡ (약 9.21평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 공항동에 위치하며, "송정중학교" 북측 인근으로 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설, 각급 학교가 혼재되어 주거지로서의 제반 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 및 마을버스 정류장이 소재합니다. 북서측 근거리에 지하철 5호선 "송정역"이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 2021년 10월 22일 사용승인된 지상 6층 건물 중 제2층 제202호입니다. 외벽은 외장석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 새시 이중창으로 마감되어 있습니다.

* 이용상태: 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건축물현황도상 방 3개, 거실 겸 주방, 욕실 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 급탕 및 급배수에 의한 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기, 옥내소화전, 1층 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 본 건 토지는 세로장방형의 토지로, 인접지 및 접면도로와 등고.평탄하게 조성되어 현재 건(도시형생활주택) 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북측으로 약 8미터폭(방화대로7다길), 서측으로 약 6미터폭의 포장도로와 각각 접하고 있어 출입도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10 ~ 2029.09.09, 지목 도로 한정), (대상자: 외국인 등. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), (아파트 용도. 기간:2025.10.20.~2026.12.31)으로 지정되어 거래 시 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 부동산강제경매로, 2021년 10월 22일 건축물 사용승인이 완료된 신축 건물입니다.

* 말소기준권리는 2025년 12월 3일 접수된 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정(갑5)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

* 말소될 권리로는 을1 주택임차권(최종민), 갑5 강제경매(주택도시보증공사), 갑6 압류(금천구) 등이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/확정/배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (최 민)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-28

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-03-15

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건으로 매각됨.

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 매각으로 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본 건은 서울 강서구 공항동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변은 주거 밀집 지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 인근 지역(공항동)의 유사 다세대주택 매매 사례 분석 결과(입력된 JSON 정보 기반)는 다음과 같습니다. (건축 연도 2001년~2017년)

* DH팰리스 (2017년 준공, 29.84㎡): 2026년 5월, 30,000만원 (3억원). 평당 약 1,005만원.

* 유원펠리체 (2016년 준공, 40.04㎡): 2026년 5월, 26,000만원 (2억 6천만원). 평당 약 650만원.

* 미성주택 (2001년 준공, 18.8㎡): 2026년 7월, 14,500만원 (1억 4천 5백만원). 평당 약 771만원.

* 상기 비교 사례들은 본건(2021년 준공)보다 건축 연도가 오래되었거나 면적이 상이합니다. 제시된 JSON 자료만으로는 AIM하우스 자체의 정확한 시세 파악이 어렵습니다.

* 비교 사례들을 바탕으로 산출한 평당 시세는 약 650만원 ~ 1,000만원 수준입니다.

* 본건의 건물면적 30.41㎡(약 9.21평)에 이를 적용하면, 보수적으로는 약 2억 1,287만원(9.21평 * 700만원/평), 높게는 약 2억 7,369만원(9.21평 * 900만원/평) 범위로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가 352,000,000원은 상기 추정 시세 범위보다 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 본건이 비교적 신축 건물(2021년 준공)이라는 점이 반영된 것으로 보이나, 그 차이가 커 투자자 관점에서 면밀한 추가 시세 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 송정중학교가 위치하며, 기타 각급 학교가 주변에 분포하고 있어 교육 환경은 보통입니다.

* 교통: 지하철 5호선 송정역이 도보 가능한 거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 및 다세대 주택 등이 혼재된 주거지역으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 주차: 건물 내 1층에 주차장 시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 주변 유사 연식의 건물 시세 대비 감정가가 높아, 시세차익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기: 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건으로 매각되어 권리 인수 부담은 없습니다. 그러나 HUG의 잔여 채권 발생 가능성 등 조건에 대한 구체적인 확인이 추가로 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 일부 조건(외국인, 아파트 용도 등)으로 인한 허가구역 지정이 2026년까지 유효하여, 거래 시 허가 요건 확인이 필요합니다. (본 건은 도시형생활주택으로, 정확한 적용 범위 확인 필요)

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 2021년 준공된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 생활 편의성은 보통 수준을 갖추고 있습니다.

* 권리관계는 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다. 임차인 및 HUG의 대항력 포기 조건도 명시되어 있습니다.

* 가장 큰 고려사항은 감정가와 주변 시세 간의 상당한 격차입니다. 제시된 비교 사례(2001년~2017년 준공)의 거래가액으로 볼 때, 본 건의 감정가는 높게 평가되었습니다. 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 투자 관점에서는 추가적인 시세 조사가 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 환경에 대한 면밀한 조사와 함께, HUG 보증 관련 세부 조건을 재확인하는 것이 권장됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물이 깨끗하며, 향후 관리 부담이 적습니다.

* 권리 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 안정적 수요: 강서구 지역의 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통: 지하철 5호선 송정역 역세권으로 대중교통 이용이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 주변 시세 분석(JSON 기반, 2001~2017년 준공 건물 비교): 평당 약 700만원 ~ 1,000만원. 본건 전용면적(30.41㎡, 약 9.21평) 기준, 약 2억 1,287만원 ~ 2억 7,369만원 범위 추정.

* 본 건의 감정가는 상기 추정 시세보다 약 8천만원 ~ 1억 4천만원 가량 높습니다. 신축 프리미엄을 고려하더라도 차이가 큽니다.

* 따라서, 권리 인수 부담이 없고 신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 보수적인 투자 관점에서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 320,000,000원

* 이는 인수 보증금 0원 및 권리 인수 부담 없음 조건과 주변 시세 추정치를 종합적으로 고려한 범위이며, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자들의 경쟁 정도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.