나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13761 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1001호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트 및 오피스텔, 숙박시설 등의 상업시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물 내 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 10층 건물 내 제10층 제1001호로서, (사용승인일: 2018.09.19) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내부 : 인테리어 마감(탐문에 의함) 등, - 창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 대지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사 장방형 토지로서, 아파트 및 업무시설의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 건물 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) 공히 : 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상임. ②기타 : --.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13761 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 922-17 우공아파트 제10층 제1001호

신주소: 서울특별시 강서구 월정로20길 42 (화곡동)

용도: 오피스텔

감정가: 254,000,000원

토지면적: 10.78㎡ (약 3.26평)

토지지분: 10.7794㎡ (약 3.26평)

건물면적: 35.77㎡ (약 10.82평, 전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 내 제10층

사용승인일: 2018년 09월 19일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 등 다양한 상업시설이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본 건 소재 건물은 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용상태: 인접 도로 및 대지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 유사 장방형 토지로서, 아파트 및 업무시설의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본 건 소재 건물은 북측으로 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어, 매수인의 자격 및 거래 목적에 따라 허가를 받아야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

경매 종류: 부동산강제경매

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13761)이 등기부상 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

채권 총액: 등기부채권 총액은 239,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(손유미)

보증금: 239,000,000원

전입일자: 2022-11-04

확정일자: 2022-09-21

대항력: 없음

비고: HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인으로 보이며, 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 임차인: 이송현

보증금: 0원

전입일자: 2025-05-07

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이 임차인은 대항력을 보유하고 있어 인수 여부가 불확실한 가장 큰 리스크 요인입니다.

인수 보증금 합계: 0원. 다만, '이송현' 임차인의 대항력으로 인해 실질적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김진원 외 13명 (2018-12-20)

* 공유자전원지분전부이전: 손종호 (2019-01-29)

* 주택임차권: 손유미 (2024-11-12, 말소 예정)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-08, 말소기준권리)

물건명세서 참고사항:

* 특별매각조건: 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 이 조건은 HUG 관련 임차인에 대한 처리 사항으로 보입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트, 오피스텔, 숙박시설 등이 혼재된 상업지역으로, 주변 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건지에 인접한 주요 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 2호선 및 5호선 까치산역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

편의시설: 인근에 주민센터, 상업시설, 주거시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

주거 환경: 아파트 및 오피스텔이 혼재된 지역으로, 비교적 정돈된 주거 환경을 제공합니다.

건물 설비: 기본적인 위생, 급배수, 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 '이송현': 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 2025년 5월 7일 전입 신고로 대항력을 갖춘 임차인이 존재합니다. 이는 매수인에게 인수 부담이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

HUG 인수조건 및 보증금 처리: 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 그러나 이는 HUG 관련 임차인에 대한 처리로, '이송현' 임차인의 권리관계에 직접적으로 영향을 미치는지에 대한 추가 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한: 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제약이 따를 수 있습니다.

토지거래계약 허가구역: 매수인의 자격에 따라 허가를 받아야 하는 구역으로, 취득 시 관련 절차를 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 우공아파트 내 오피스텔로, 2018년 준공된 비교적 신축 건물이며 지하철 역세권에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 감정가는 2억 5천 4백만원 수준입니다.

가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 '이송현'의 존재와 그에 따른 인수 부담입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 명시에도 불구하고, '대항력 있음' 표시는 매수인이 해결해야 할 법적 리스크를 내포하고 있습니다. 특별매각조건으로 HUG 관련 보증금 문제는 해소될 것으로 예상되나, '이송현' 임차인에 대한 권리 관계는 매각 이후에도 법적 검토 및 확인이 반드시 필요합니다.

토지이용계획 상 공항 관련 제한 사항이 존재하므로, 건축 행위나 향후 재산권 행사에 있어 이러한 제한을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

준신축 건물: 2018년 사용승인된 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되어 즉시 임대 또는 거주가 가능합니다.

역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역을 이용할 수 있는 역세권으로, 임대 수요 확보에 유리합니다.

시세 대비 취득 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물 면적: 35.77㎡ (약 10.82평)

감정가: 254,000,000원

현 시세 분석: 주변 유사 오피스텔 시세 조사 결과, 해당 면적대의 매매가는 약 2억 3천만원에서 2억 7천만원 수준으로 파악됩니다. 본 건의 감정가는 이 범위 내에 있습니다.

예상 입찰가: 약 2억 1천만원 ~ 2억 3천만원.

종합 의견: 본 물건의 가장 큰 리스크인 '대항력 있는 임차인 이송현'의 존재와 그로 인한 잠재적 인수 부담을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있지만, 법적 리스크를 감안하여 감정가 및 현 시세보다 낮은 가격으로 입찰하는 것이 바람직합니다.

권장 입찰가: 약 2억 2천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.