나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13623 [1] 서울특별시 구로구 궁동 189-28 양지마을 제2층 제203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대안 · 평가일 2025.12.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "세종과학고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 이용편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 치장 석재 마감 등 창호 : 샤시 창호

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)로서 후첨 '내부구조도' 참고 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 사다리형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 외곽공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13623 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 구로구 궁동 189-28, 양지마을 제2층 제203호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건물 사용승인일: 2021년 06월 04일

1.3. 토지 정보

토지면적: 34.24㎡ (약 10.36평)

토지지분: 34.24㎡ (약 10.36평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 44.62㎡ (약 13.49평)

건물지분: 44.62㎡ (약 13.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건물 중 제2층 제203호

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 감정가

350,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재 "세종과학고등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)에 속해 있습니다. 또한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간 확인 필요)으로 지정된 사항이 있습니다. 건축법상 도로 일부를 포함하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 2021-06-10: 소유권보존 (황현희)

* 2021-09-09: 소유권이전 (서승도)

* 2021-07-19: 주택임차권 설정 (권용현) - 확정일자

* 2021-08-23: 주택임차권 등기 (권용현) - 전입일자

* 2025-02-28: 압류 (구로구) - 말소기준권리

* 2025-08-25: 압류 (국민건강보험공단)

* 2025-12-03: 강제경매 개시 (주택도시보증공사) - 본건 경매

* 2026-05-18: 압류 (서울남부지방검찰청검사)

총 채권액: 355,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (권용현)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-23

* 확정일자: 2021-07-19

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 주택도시보증공사(HUG)이며, 특별 매각 조건에 따라 매수인에 대한 대항력을 포기하는 것으로 명시되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2025년 2월 28일자 구로구의 압류(갑6)입니다. 본 매각 절차로 인해 현존하는 임차권, 압류, 강제경매 등은 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 인수되는 권리

특별 매각 조건에 따라 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대한 대항력을 포기하였으므로, 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 주거 밀집 지역으로, 지역 주민을 위한 소규모 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 기본적인 상점들이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주거 지역 특성상 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 마트, 식당, 병원 등 일상생활에 필요한 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

인근에 "세종과학고등학교"가 위치하고 있으며, 주변으로 초, 중, 고등학교 및 기타 교육 시설이 분포하고 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 공공 시설

차량 이동을 통해 구로구청 등 관공서 및 공원, 문화 시설 등 공공 서비스를 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으며, 특별 매각 조건에 따라 대항력 포기가 명시되어 있어 인수되는 보증금 관련 법적 리스크는 해소된 것으로 판단됩니다. 그러나 예상치 못한 권리 변동 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 시장 리스크

부동산 시장의 변동성에 따라 향후 자산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

2021년에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화로 인한 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 사용승인된 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 주택도시보증공사가 채권자이자 임차인으로 등재되어 있으나, 특별 매각 조건을 통해 매수인이 인수할 임차보증금 부담이 없다는 점이 가장 큰 특징입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 학군이 인접해 있어 주거용으로서의 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물로 관리 용이성 및 주거 쾌적성 확보

* 주택도시보증공사 관련 임차 보증금 인수 부담 없음

* 도시형생활주택으로서 소형 주거 수요층 공략 가능

* 서울시 내에서 비교적 합리적인 가격대로 진입 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 350,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 평당 약 1,250만원 ~ 1,530만원 수준으로 거래된 것으로 파악됩니다.

본건의 전용면적은 44.62㎡ (약 13.49평)이므로, 최근 시세를 기준으로 산정한 적정 시세는 약 1억 7천만원 ~ 2억 5백만원 수준으로 예상됩니다.

감정가(3억 5천만원)와 비교 시, 현재 시세 대비 감정가가 상당히 높게 책정되어 있는 것으로 판단됩니다. 채권자인 주택도시보증공사의 채권액(3억 5천 5백만원) 또한 감정가 수준으로, 낙찰이 용이하지 않을 가능성도 있습니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 시장 시세를 기준으로 하되, 경매 진행 상황 및 유찰 여부에 따라 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 최근 매매 사례 기반 시세: 약 1억 7천만원 ~ 2억 5백만원

* 감정가: 3억 5천만원

* 권리 인수 부담 없음

* HUG의 채권액: 3억 5천 5백만원

경매 초기 감정가 수준에서 높은 가격이 형성될 가능성은 낮아 보이며, 유찰 후 가격이 조정될 경우 시장 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

적정 입찰가는 약 2억 1천만원 ~ 2억 5천만원 수준에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. (유찰 후 최저매각가격이 감정가의 60~70% 수준으로 하락할 경우)

시세보다 낮은 가격으로 공격적인 입찰을 고려한다면 2억 초반대도 가능하나, 재매각 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.