나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13726 [1] 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 소재 "목동역(지하철5호선)" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 목동역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층건내 제4층 제403호로서, (사용승인일: 2022.03.18) 외벽: 석재붙임마감 등, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 도시형생활주택-단지형다세대 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~ 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세 대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13726 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 889-12 유니크7차 제4층 제403호

용도: 도시형생활주택 (사용승인일: 2022년 3월 18일)

감정가: 391,000,000원

토지면적: 18.36㎡ (약 5.55평)

건물면적: 29.09㎡ (약 8.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (정보 내 명시)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제4층 제403호

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 지하철 5호선 목동역 북서측 인근입니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 생활권역입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장 및 지하철 5호선 목동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물은 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

제한사항: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m), 과밀억제권역에 해당됩니다.

허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 관련 법규 및 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)을 확인해야 합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 3월 12일 접수된 토스뱅크주식회사의 가압류 (금액: 153,828,974원)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 김현일)

* 보증금: 387,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 4월 21일

* 확정일자: 2023년 4월 10일

* 대항력: 없음

특별매각조건: 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 인수되는 보증금 또는 임차권에 대한 부담이 없음을 명확히 합니다.

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,314,828,974원입니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 빌라의 거래가는 130,000,000원 (23.14㎡, 2002년식)에서 400,000,000원 (54.27㎡, 2002년식) 수준으로 파악됩니다. 본 물건은 2022년에 신축된 도시형생활주택으로, 비교 대상인 오래된 빌라들보다 건축 연한이 현저히 짧아 신축 건물로서의 가치 프리미엄이 기대됩니다.

감정가와의 괴리: 본 물건의 감정가는 391,000,000원(29.09㎡)으로, 단위 면적당 가격이 약 13,441,090원/㎡입니다. 이는 제시된 비교 사례들의 단위 면적당 가격(약 560만원~740만원/㎡)보다 높은 수준입니다. 이러한 차이는 본 물건이 신축 건물이라는 점, 그리고 주택도시보증공사의 보증금액(387,000,000원)이 감정가와 유사한 점을 고려할 때, 신축 건물로서의 높은 가치가 반영된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경: 본건은 다세대주택, 아파트, 상가, 학교, 공원 등이 혼재된 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역에 위치하고 있습니다.

교통 및 편의시설: 지하철 5호선 목동역과의 접근성이 양호하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 출퇴근 및 이동이 편리합니다. 또한, '각종 근린생활시설'이 인근에 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: 주거 밀집 지역에 위치하여 주변에 학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경 또한 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 관련 조건: 주택도시보증공사가 매수인에게 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행되는 점은, 채권 회수 과정에서 복잡한 금융 관계가 있었음을 시사합니다. 그러나 매수인에게 직접적인 금전적 부담으로 이어지지 않도록 조건이 명확하게 명시되어 있습니다.

과밀억제권역 및 허가구역: 수도권 과밀억제권역에 속하며, 특정 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 부동산 거래 시 관련 법규 및 허가 요건을 사전에 면밀히 검토해야 함을 의미합니다.

감정가 대비 시세 차이: 신축 건물임에도 불구하고 제시된 비교 사례들의 가격이 오래된 건물임을 감안할 때, 감정가와 비교 시세 간의 상당한 차이를 보입니다. 이는 신축 건물로서의 가치가 높게 평가되었기 때문일 수 있으나, 시장에서의 실제 가치 인정 여부에 대한 신중한 판단이 필요합니다.

주변 시설: 제공된 자료 내에서 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 건물로서, 양천구 신정동 목동역 인근이라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있으며, 편리한 교통 및 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 주택도시보증공사와 관련된 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 매각 조건상 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 주변의 오래된 건물 시세와 비교했을 때 감정가가 높은 편이므로, 신축 프리미엄이 시장에서 어느 정도까지 인정받을지에 대한 심층적인 분석과 현장 조사가 중요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로, 최신 설비와 디자인을 갖추고 있어 신축 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

우수한 입지: 지하철 5호선 목동역과의 접근성이 좋고, 생활 편의시설 및 교육 환경이 양호한 지역에 위치합니다.

안정적인 권리 관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, HUG 관련 조건으로 인해 낙찰자가 인수하는 부담이 없어 명확하고 깔끔한 소유권 이전이 가능합니다.

향후 가치 상승 기대: 양천구 지역의 개발 잠재력과 신축 주택에 대한 지속적인 수요를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 391,000,000원입니다. 제공된 비교 사례들이 모두 건축 연도가 오래된 건물임을 감안할 때, 신축 건물인 본 물건의 감정가는 현 시점에서의 신축 건물 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사의 보증금액이 감정가와 유사하다는 점도 이러한 판단을 뒷받침합니다.

안정적인 권리 분석 결과와 신축 건물이라는 점을 고려하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

이는 약 332,350,000원 ~ 371,450,000원 범위에 해당합니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 물건 상태 확인, 주변 신축 건물 시세 조사, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.