나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13684 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제603호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 '영등포시장역'(지하철5호선) 남동측 인근에 위치하고 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건은 북측으로 약8미터 도로와 접하여 차량의 진출입 및 주정차가 용이하고 인근에 영등포시장역(지하철5호선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상12층 건 내 6층 제603호로서(사용승인 2021.06.29.) 외벽: 석재붙임 등 마감 창호: 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전, 화재탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 오피스텔 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측으로 약8미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역((예외:애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의), 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할), 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과 문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상임

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 1.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13684 (1)

1. 2.

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 78 트리베카 제에이동 제6층 제603호

1. 3.

용도: 오피스텔

1. 4.

감정가: 385,000,000원

1. 5.

면적

* 토지면적: 9.42㎡ (약 2.85평)

* 건물면적: 36.28㎡ (약 10.98평)

1. 6.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1. 7.

경매구분: 부동산 강제경매

1. 8.

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1. 9.

건물 정보

* 건물명: 트리베카 A동 603호

* 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

* 총 층수: 지하 1층 / 지상 12층 중 6층

* 사용승인일: 2021년 06월 29일

* 건축물대장상 주요 용도: 업무시설 (오피스텔 및 다세대주택)

2.

입지조건

2. 1.

위치: 본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가에 소재하며, 지하철 5호선 '영등포시장역' 남동측 인근에 위치합니다.

2. 2.

주변 환경: 주위는 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역입니다.

2. 3.

교통: 북측으로 약 8미터 도로에 접해 있어 차량의 진출입 및 주정차가 용이합니다. 또한, 지하철 5호선 영등포시장역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3.

권리분석

3. 1.

말소기준권리: 2022년 02월 09일 접수된 최주영 근저당권 (을1) 입니다. 해당 물건은 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3. 2.

임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김민지): 보증금 375,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021년 08월 23일, 확정일자 2021년 08월 10일, 배당신고일자 2023년 09월 08일. 대항력은 없습니다. 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보.

* 김은성: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 11월 18일. 대항력은 없습니다.

3. 3.

인수되는 보증금: 0원 (제공된 정보에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.)

3. 4.

특이사항: 본 물건은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 매수인은 주택도시보증공사로부터 배당받지 못한 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기받고, 임차권 등기를 말소시키는 것을 조건으로 매수하게 됩니다. 채권자(주택도시보증공사)가 강제경매를 신청한 상태입니다.

3. 5.

기타 권리관계:

* 기타 채권 최고액 합계 (등기부채권 총액): 502,242,011원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되지 않았습니다.

4.

상권분석

4. 1.

지역 특성: 본건은 영등포시장역을 중심으로 오피스텔, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재된 복합 상권입니다.

4. 2.

주변 시설: 역세권에 위치하여 금융기관, 상업시설, 편의시설 접근이 용이합니다.

4. 3.

경쟁 환경: 다수의 오피스텔 및 상가 건물이 있어 임대 경쟁은 존재할 수 있으나, 역세권이라는 입지적 강점이 있습니다.

4. 4.

혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5.

생활정보

5. 1.

교통: 지하철 5호선 영등포시장역 이용이 편리하며, 버스 노선 또한 다양하게 운행되어 서울 시내 및 외곽으로의 이동이 수월합니다.

5. 2.

편의시설: 영등포시장 및 주변 상업시설을 통해 다양한 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

5. 3.

주거 환경: 오피스텔과 주거용 건물이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높은 지역입니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

HUG 관련 조건: 주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 인수 조건 및 대항력 포기 약정이 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 매수인은 HUG의 임차권 등기 말소 및 보증금 반환 청구권 포기 약정 이행 의무를 부담하며, 이를 명확히 확인하고 진행해야 합니다.

6. 2.

법적 제약:

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 지역 관련 규제가 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건(외국인 등)에 해당 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정 기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

6. 3.

미상 임차인: 임차인 김은성씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있으나, 비교적 최근인 2024년 11월 18일에 전입하였으므로, 명도 진행 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

7.

종합 의견

본 물건은 영등포역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 입지적 강점과 양호한 건물 상태를 보유하고 있습니다. 그러나 주택도시보증공사(HUG) 관련 특수 매각 조건으로 인해 권리분석 및 명도 과정에 신중한 접근이 요구됩니다. 매수인은 HUG와의 조건 이행 의무를 명확히 인지하고, 필요한 법적 검토 및 절차를 철저히 수행해야 합니다. 이러한 복잡한 조건을 이행할 수 있는 경험과 역량을 갖춘 투자자에게는 역세권 오피스텔로서의 잠재적 가치를 고려해볼 만합니다.

8.

투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 이용 가능.

* 신축 건물: 2021년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 교통 및 생활 편의성: 영등포 지역의 발달된 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 소형 면적: 1~2인 가구 또는 소형 사무실 용도로 적합한 전용면적.

9.

예상 입찰가

* 감정가: 385,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 HUG의 특수 인수 조건이 있어 일반적인 경매 물건보다 신중한 접근이 필요합니다. 감정가는 3억 8,500만원이며, 이는 전용면적 약 10.98평(36.28㎡) 기준입니다. HUG 관련 조건의 이행 의무와 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 85%~95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 327,000,000원 ~ 365,750,000원 (삼억 이천칠백만원 ~ 삼억 육천오백칠십오만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.