나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13516 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 70-45 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WIN · 평가일 2025.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위여건은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역"화곡역(5호선)"이 소재하는 등 대중교통 편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층건 내 3층 301호로서, (사용승인일 : 2002.10.24.) 외 벽 : 석재타일붙임 등 마감. 내 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 마감.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨'호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적인 난방설비, 위생 및 급배수시설 갖추었으며, 피로티주차장 등을 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 인접지 대비 평지 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계: 임차권 설정되어있음.(등기사항전부증명서 참조). 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13516 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 70-45 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 158,000,000원

토지면적: 21.27㎡ (약 6.43평)

건물면적: 36.55㎡ (약 11.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2002년 10월 24일

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항, 군사시설 보호구역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 26일 접수된 서대문세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(김 ), 강제경매(주택도시보증공사), 서울특별시 압류 등은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 매수인은 권리상의 부담 없이 본건 부동산을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 123,900,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-09-18

* 확정일자: 2020-08-28

* 배당신고일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차권승계인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택 거래 사례를 확인할 수 있습니다.

2026년 7월 1일 직거래된 화곡동 1014-11번지 시원그린빌(2002년 건축, 37.56㎡)은 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,408만원 수준입니다.

본건은 2002년 건축된 36.55㎡(약 11.06평)의 다세대주택으로, 감정가는 158,000,000원으로 최근 유사 물건의 거래 시세와 유사한 수준입니다.

2019년 건축된 19.98㎡(약 6.04평)의 더원(2026년 7월 1일 216,000,000원 거래)은 평당 약 3,576만원으로, 신축 건물과의 가격 차이가 시사됩니다.

5. 생활정보

본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

화곡역(5호선) 이용이 가능하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차권 포기 조건은 매수인에게 유리하나, 조건 이행 과정에서의 잠재적인 행정 절차적 복잡성이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 공항 및 군사시설 보호구역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

부동산 시장 변동에 따른 향후 시세 하락 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동 소재의 다세대주택으로, 2002년식 건물이나 역세권에 위치하고 있어 주거 가치가 있습니다.

특히 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건으로 인해 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

감정가와 최근 실거래가가 유사하게 형성되어 있어 시세 차익보다는 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

HUG 관련 임차인의 보증금 인수 부담이 전혀 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

5호선 화곡역 이용이 편리한 역세권 입지입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 대비 합리적인 감정가로 책정되었습니다.

일괄 매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 158,000,000원이며, 유사 면적 및 연식의 최근 거래 사례가 160,000,000원 수준임을 고려할 때, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

권리 인수 부담이 없고 역세권 입지라는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 155,000,000원에서 165,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것이 합리적인 예상 입찰가 범위로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.