나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13717 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재‘영등포소방서’북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철1호선 "영등포역"등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕) 9층건 중 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 붙임 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

현황 오피스텔으로 이용 중임.(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 기계식주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 가장형 토지로서, 업무시설 (오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(영등포지역부도심권-도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서울남부교육지원청에 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 상태를 확인하지 못한 바, 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 통상적인 내부 상태를 기준하여 감정평가 하였으며, 경매 진행시 반드시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13717 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 117-5 지울빌딩 제4층 제402호

용도: 오피스텔

감정가: 211,000,000원

토지면적: 9.92㎡ (약 3.00평)

건물면적: 27.70㎡ (약 8.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 지울빌딩

주요 용도: 오피스텔, 공동주택(다세대주택)

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2017년 09월 18일

총 층수: 지하 1층, 지상 9층

본건 위치: 지상 4층, 제402호

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 영등포구 영등포동4가 소재 ‘영등포소방서’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 지하철 1호선 "영등포역" 등이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사,평지붕) 9층 건물 중 제4층 제402호로서, 외벽: 석재 붙임 등, 창호: 샷시 창호 마감 등임.

* 토지 형상 및 이용상태: 본건은 가장형 토지로서, 업무시설 (오피스텔) 및 다세대주택 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.)

1.4. 권리분석

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 말소기준권리: 2024년 02월 22일자 부산지방법원 2024카단101240 가압류 (주택도시보증공사, 200,000,000원)

* 이후의 모든 권리(을3 주택임차권, 갑7 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이동재)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 31일

* 확정일자: 2022년 03월 10일

* 배당신고일자: 2024년 04월 17일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각.

* 임차인 이동재는 대항력이 없으며, 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 합니다.

* 등기부채권 총액: 410,000,000원 (가압류 200,000,000원 + 강제경매 210,000,000원)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 영등포 소방서 인근으로 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 지하철 1호선 영등포역을 도보로 이용 가능하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 주변 시설: 오피스텔, 주거 시설, 상가 등이 밀집하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.6. 생활정보

* 주변 편의시설: 영등포역 상권을 중심으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근 지역에 교육시설이 소재하며, 토지이용계획 상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. (정확한 확인은 서울남부교육지원청에 문의 필요)

1.7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 대항력은 없으나, 매각으로 인해 임차권이 소멸되는 조건에 대한 이해가 필수적입니다. 특별매각조건을 명확히 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일, 그리고 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 해당 기간 내 거래 시 관할 관청의 허가를 받아야 합니다.

* 내부 상태 미확인: 소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 외형 조사 및 제시된 도면에 근거하여 감정평가되었으므로, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태를 재확인해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 적습니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 따른 특별매각조건을 명확히 이해하는 것이 중요합니다. 토지거래 허가구역 지정 등 일부 행정적 제한사항은 있으나, 일반적인 오피스텔 거래에 있어 큰 걸림돌이 되지는 않을 것으로 보입니다. 내부 상태 미확인이 가장 큰 변수이므로, 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 영등포역 초역세권 입지: 풍부한 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 소형 오피스텔: 1인 가구 및 소규모 투자 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 안정적인 권리관계: 인수할 권리가 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 지역 수요: 영등포 지역의 지속적인 수요로 공실 우려가 적습니다.

2.0. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 211,000,000원

* 현 시세 분석:

* 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 매물 시세 조사 결과, 본건과 유사한 면적(약 27㎡)의 오피스텔은 보증금 5,000만원에 월세 35만원 수준으로 거래되고 있습니다.

* 영등포동4가 지역의 신축 오피스텔은 층별 임대료가 1,600만원대부터 시작하며, 면적 및 층수에 따라 높게 형성됩니다.

* AI 추정 시세로는 50억대 건물이 언급되나, 이는 건물 전체 연면적에 대한 것으로 단위 면적당 시세와는 차이가 있습니다.

* 본건 건물의 경우 2017년 준공된 건물로, 주변 신축 오피스텔보다는 가격이 낮게 형성될 수 있습니다.

* 총 임차보증금 (인수 보증금): 0원 (임차인 대항력 없음 및 특별매각 조건에 따른 포기)

* 예상 입찰가:

* 감정가 211,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 물건의 특성을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준 내외에서 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 면적 및 연식의 오피스텔 최근 실거래가, 주변 경매 낙찰가율, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현재 제시된 정보와 유사 매물의 시세 등을 종합적으로 고려하여, 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.