나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13619 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 835-15 럭스빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 일반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제301호로서, 외벽 : 석재 등 붙임 마감. 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급수 및 배수설비, 난방설비, 위생설비 등 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 평지의 토지로서, 다세대주택 건물 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 차량 통행 가능한 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

시흥동 835-15,835-16 : 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역 (위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24) (주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13619 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 835-15 럭스빌 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 210,000,000원 (2억 1천만원)

토지면적: 17.14㎡ (약 5.19평)

토지지분: 17.14㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

건물지분: 29.65㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동에 소재한 "서울시흥초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

본건까지 일반차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 현황을 종합한 결과, 본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리는 2021년 8월 24일에 접수된 이승호의 근저당권(을3)입니다.

근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등 본 경매개시결정기입등기(을12)보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이은주)

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-25

* 확정일자: 2021-05-26

* 배당신고일자: 2023-07-25

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권(을4) 등기 되어 있으나, 매각으로 말소 예정입니다.

본건은 특별매각조건으로, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금 220,000,000원을 인수할 의무는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

본건은 전형적인 주거지역 내에 위치하여 주거 기능에 충실한 상권입니다.

인근에 서울시흥초등학교가 있어 교육 관련 수요가 있을 수 있습니다.

일상생활에 필요한 소규모 점포나 편의시설은 도보 거리 내에서 이용 가능할 것으로 보입니다.

보다 폭넓은 상업 및 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울시흥초등학교와 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 장점을 가집니다.

주변이 다세대주택과 단독주택으로 구성되어 있어 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

대중교통 접근성도 양호하여 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 다음과 같은 다양한 제한사항이 존재합니다.

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 장애물제한표면구역(진입표면구역)

* 대공방어협조구역 (해발 194m 이하)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (주요 산 주변)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.)

이러한 토지 이용 규제는 향후 재산권 행사나 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

건축물 사용승인일은 2013년으로 비교적 신축에 속하나, 건물 자체의 노후도 및 유지보수 필요성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 소형 다세대주택으로, 초등학교 인근에 자리 잡고 있어 안정적인 주거 입지를 자랑합니다.

가장 큰 특징은 HUG의 특별매각조건으로 인해 매각 후 임차인의 보증금 220,000,000원에 대한 인수 부담이 없다는 점입니다. 이는 권리관계를 명확하게 하여 매수인의 리스크를 크게 줄여줍니다.

다만, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 투자 전 해당 규제 내용을 면밀히 파악해야 합니다.

전용면적 29.65㎡의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 소규모 투자 목적에 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

장점:

* HUG 특별매각조건으로 인한 임차보증금 인수 부담 없음.

* 초등학교 인접 및 편리한 대중교통으로 인한 우수한 주거 환경.

* 서울 시내 위치로 인한 환금성 및 잠재적 가치 상승 기대.

단점:

* 토지이용계획상 다수의 개발 및 재산권 행사 제한 사항 존재.

* 소형 평형으로 인한 임대 수익 또는 활용 범위 제한 가능성.

* 경매 절차 진행에 따른 예상치 못한 변수 발생 가능성.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 210,000,000원

건물 전용 면적: 29.65㎡ (약 8.97평)

주변 시세 분석:

제공된 JSON 데이터상의 최근 매매 정보는 본건과의 직접적인 비교에 한계가 있습니다. 거래된 물건의 유형, 면적, 상태 등이 상이할 가능성이 높아 해당 데이터를 그대로 적용하기는 어렵습니다. 예를 들어, 가장 높은 거래가인 5,900만원/62.31㎡는 약 94.7만원/㎡ 수준으로, 본건의 감정가(약 708만원/㎡)와 큰 차이를 보입니다. 따라서 본건의 예상 입찰가 산정 시에는 감정가를 주요 기준으로 삼고, 시장 상황을 보수적으로 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 HUG의 특별매각조건으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담이 없다는 점이 가장 큰 메리트입니다. 이를 고려하여 감정가를 기준으로 95% ~ 105% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 소형 평형의 특성을 감안하여, 시장 경쟁 상황 및 향후 활용 방안 등을 종합적으로 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

현 시세 기준 예상 입찰가: 205,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.