나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13593 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제906호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도움 · 평가일 2025.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 "효심어린이공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 중 제9층 제906호로서, (사용승인일: 2019-4-5) 외벽: 돌붙임 마감 등 창호: PVC새시

이용상태

오피스텔(방, 거실겸주방, 화장실)로 이용 중임.

설비내역

전기설비, 승강기설비, 개별난방설비(도시가스), 자주식 및 기계식 주차장, 위생 및 급배수설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

일단의 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측 및 서측으로 세로(가)의 포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 중요시설물보호지구(공항) , 지구단위계획구역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13593 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 937-12 미리내오피스텔 제9층 제906호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

건물 규모: 지하 1층 / 지상 9층 중 제9층 제906호

건축 연도: 2018년 (사용승인일 2019년 4월 5일)

토지 면적: 7.71㎡ (약 2.33평)

건물 면적: 26.90㎡ (약 8.14평)

전용 면적: 19.69㎡ (약 5.96평)

감정가: 255,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동에 소재한 "효심어린이공원" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주위는 단독주택 및 공동주택 등이 소재하는 지역입니다.

교통 상황: 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 상태: 남측 및 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (접수 2025년 11월 28일).

인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 최진실): 보증금 151,000,000원. 2019년 5월 3일 전입, 2019년 4월 24일 확정. 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

기타 임차인 현황:

* 임차인: 김 (김한별). 보증금: 0원. 차임: 0원. 전입일자: 2025년 11월 3일. 대항력: 있음.

임대 내역이 미상으로 기재되어 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나 대항력이 있다고 기재되어 있습니다. 이는 일반적인 임대차 관계와 달라 추가적인 확인 및 신중한 접근이 필요합니다. 특히 전입일자가 경매 개시 이후로 보여 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

해당 물건이 소재한 화곡동 지역은 주거 밀집 지역과 상업 지역이 혼재되어 있습니다. 인근 오피스텔 및 주거 시설을 이용하는 잠재적 수요가 존재하며, 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. "효심어린이공원"이 인접해 있어 주거 편의성은 있으나, 주변 상권의 활성화 정도는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

주변 시설: "효심어린이공원"이 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 다양한 편의시설은 주변 주택가 및 상업 지구를 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

교통: 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계: 가장 큰 리스크는 선순위 임차인 최진실의 보증금 151,000,000원으로, 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

임차인 김한별: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있다고 기재된 점, 전입일자(2025년 11월 3일)가 경매 개시 결정일(2025년 11월 28일)보다 이전으로 기재될 가능성이 있어 사실 관계 확인이 필수적입니다. (단, 제공된 정보상 전입일자가 경매 개시 이후로 보이나, 대항력 있음으로 표기되어 혼란이 있습니다. 이는 명확한 소명 및 확인이 필요합니다.)

토지 이용 제한: 해당 토지는 중요시설물보호지구(공항), 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다. (공항 관련 규제는 김포공항의 영향권에 있음을 시사합니다.)

혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 도시 지역의 특성상 업종에 따른 민원 발생 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 준신축(2019년 사용승인) 오피스텔입니다. 9층에 위치하여 조망 및 채광이 양호할 것으로 기대됩니다. 그러나 151,000,000원의 인수되는 임차 보증금과 특이사항으로 기재된 대항력 있는 임차인(김한별)으로 인해 신중한 권리 분석과 자금 계획이 반드시 필요합니다. 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

8. 투자 포인트

준신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉시 활용 가능성이 높습니다.

지역적 특성: 화곡동은 지속적인 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리 관계 분석: 인수되는 보증금을 명확히 파악하고, 이를 입찰가 산정에 반영한다면 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수해야 할 보증금이 151,000,000원 존재합니다. 예상 입찰가는 이 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하며, 이는 물건의 실질적인 가치에서 인수될 부채를 차감한 금액에 해당합니다.

최근 매매 시세 분석:

* 2024년 7월: 120,000,000원 (4층, 전용 19.69㎡)

* 2025년 4월: 100,000,000원 (8층, 전용 19.69㎡)

* 2025년 4월: 160,600,000원 (8층, 전용 19.69㎡)

가장 최근 거래된 160,600,000원의 시세를 기준으로, 건물의 층수(9층)와 전용면적(19.69㎡)을 고려할 때, 현재 시장 가치는 약 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 수준으로 추정됩니다. 감정가(255,000,000원)는 최근 시세보다 높게 형성된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금 151,000,000원을 고려할 때, 총 실질 부담액은 (입찰가 + 151,000,000원)이 됩니다.

현재 시장 시세(약 1억 6천만원)를 기준으로, 인수 보증금(1억 5천 1백만원)을 제외한 순수 입찰 가능한 최대 금액은 약 9백 6십만원 수준이 됩니다. 이는 현실적인 입찰가로 보기 어렵습니다.

따라서, 감정가(255,000,000원)에서 인수 보증금(151,000,000원)을 차감한 약 1억 4백만원을 기준으로, 최근 시세(1억 6천만원) 및 권리 관계의 위험성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 적정 입찰가 범위: 1억 2천만원 ~ 1억 4천만원 (본 금액은 인수 보증금을 제외한 순수 입찰가입니다.)

입찰 시 총 부담액: (예상 입찰가) + 151,000,000원

예시) 1억 3천만원으로 입찰 시, 총 부담액은 1억 3천만원 + 1억 5천 1백만원 = 2억 8천 1백만원이 됩니다.

감정가(2억 5천 5백만원)보다 총 부담액이 높아질 수 있으므로, 임대차 관계 및 시세 변동 가능성을 철저히 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.