나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13673 [1] 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제702호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 "송정역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 중소형 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼 재하는 기존 주택지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상7층건 내 제7층 제702호로서 (사용승인일: 2019.06.19), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: PVC 창호 마감 등 임.

이용상태

다세대주택(안방1, 침실1, 거실, 주방, 화장실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 4필지 일단 사다리형에 가까운 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 40m 내외, 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 도로(접합), 가축사육제한구역(지 역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항 시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아 파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 일련번호 3 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축 사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역 (수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법 >, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한 허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 일련번호 4 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 도로 (접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군 사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국 인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거 래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임. 2) 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13673 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 공항동 70-128 미래스타빌 제7층 제702호

용도: 다세대주택

감정가: 290,000,000원

토지면적: 14.72㎡ (약 4.45평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보: 미래스타빌, 2019년 6월 19일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지상 7층 중 702호

1.1. 입지조건

주위환경: 서울특별시 강서구 공항동 소재 지하철 5호선 "송정역" 남서측 인근에 위치하며, 도시형생활주택, 다세대주택, 중소형 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지역임.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 "송정역" 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통시됨.

토지 및 도로: 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형에 가까운 장방형 토지로서, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임. 본건 서측으로 노폭 약 40m, 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접함.

공항 관련 지역: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역으로 지정되어 있어 공항 운영과 관련된 영향을 받을 수 있음.

1.2. 권리분석

본 경매는 서울남부지방법원 2025타경13673 부동산강제경매 사건임.

채권자는 주OOOOOOO임.

등기부상 말소기준권리는 2025년 12월 4일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑3)임.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(권혁민)가 전입일자 2021년 8월 19일, 확정일자 2021년 7월 22일로 임차하고 있음.

* 보증금 273,000,000원, 차임 0원임.

* 본 건은 임차인 권혁민의 대항력이 없음으로 명시되어 있음.

* 또한, 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 특별매각조건에 따라, 임차인 및 임차권승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됨.

권리 분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 보이며, 임차인의 대항력이 없어 매수인이 인수해야 할 보증금은 0원으로 판단됨.

총 등기부채권액은 273,000,000원임.

1.3. 상권분석

본 건은 지하철 5호선 송정역 인근의 주거지역에 위치하며, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역임.

주변 상업시설은 기본적인 생활 편의를 제공할 것으로 보이며, 역세권으로서 유동인구의 잠재력이 있음.

1.4. 생활정보

주변 환경: 다세대주택 밀집 지역에 근린생활시설이 산재하여 주거 환경은 양호한 편임.

교통: 지하철 5호선 송정역 도보 이용 가능 거리이며, 다양한 노선의 버스정류장이 인접하여 교통이 편리함.

건물: 2019년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 7층 건물 중 7층에 위치함.

내부: 안방 1, 침실 1, 거실, 주방, 화장실 등으로 구성된 다세대주택임.

설비: 도시가스 개별난방, 위생설비, 급배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

공항 관련 규제:

* 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역(공항시설법) 등으로 지정되어 있어, 공항 운영으로 인한 소음이나 관련 규제에 영향을 받을 수 있음.

* 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법)에 해당하여 건축 시 위탁고도 제한이 있음.

토지거래계약에관한허가구역: 일정 조건 충족 시 외국인 등 토지 거래 시 허가가 필요할 수 있으며, 아파트 용도 지정 기간도 있어 향후 거래 시 주의가 필요함.

향후 재건축/재개발 가능성: 관련 지구 지정으로 인해 건축 행위에 제약이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 공항동 송정역 역세권에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 다세대주택임.

교통 및 주거 환경은 양호한 편이나, 공항 관련 규제 사항(소음, 높이 제한, 토지거래허가구역 지정 등)은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

권리 관계는 명확하며, 임차인의 대항력이 없고 HUG 인수조건부 매각으로 인해 매수인의 보증금 인수 부담은 없음.

전반적으로는 역세권 신축 물건으로서의 가치가 있으나, 공항 관련 규제를 신중히 검토해야 함.

1.7. 투자 포인트

지하철 5호선 송정역 역세권 입지로 인한 우수한 교통 편의성.

2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 좋음.

권리 분석상 인수해야 할 금액(보증금)이 없어 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 290,000,000원임.

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사 면적(약 29.84㎡)의 3층 물건이 2026년 5월 5일에 300,000,000원(3억원)에 거래되었음.

본 물건은 7층으로 층수가 더 유리한 점을 감안할 때, 현재 시세는 감정가보다 높게 형성되어 있을 가능성이 있음.

HUG 인수조건에 따른 임차인 보증금 인수 부담이 0원이므로, 실질적인 추가 비용 발생이 없음.

따라서, 최근 실거래가 3억원을 기준으로 보수적으로 접근하여 290,000,000원 ~ 310,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

충분한 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인한 후, 보수적인 관점에서 300,000,000원 내외로 입찰가를 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.