나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13655 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 790-12 로얄하이츠 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 "목동역"이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건내 제6층 제601호로서, 외벽 : 치장벽돌붙임마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3-4m의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한 구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 제시외 건물 포함
- 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13655 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 790-12 로얄하이츠 제6층 제601호

용도: 다세대주택

감정가: 229,770,000원

토지면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

토지지분: 20.01㎡ (약 6.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 34.66㎡ (약 10.49평)

건물지분: 34.66㎡ (약 10.49평)

건물 제시외면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

주의사항:

* 제시외 건물 포함

* 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "목동역"이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로, 외벽은 치장벽돌붙임 마감이며 창호는 샷시 창호임.

* 이용상태: 본건은 다세대주택으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3-4m의 막다른 도로에 접함.

* 주변 시세 분석:

최근 매매 정보 분석 결과, 2026년 7월 거래된 인근 다세대주택의 경우:

- 2019년 건축된 19.98㎡ 면적의 물건이 216,000,000원에 거래됨. (평당 약 10,800,000원)

- 1986년 건축된 37.44㎡ 면적의 물건이 150,000,000원에 거래됨. (평당 약 4,000,000원)

- 2002년 건축된 37.56㎡ 면적의 물건이 160,000,000원에 거래됨. (평당 약 4,260,000원)

본건은 2010년 건축되었고, 건물면적 34.66㎡(약 10.49평)에 대한 감정가는 229,770,000원으로, 평당 약 10,300,000원 수준임. 이는 신축에 가까운 물건의 시세와 유사한 수준으로 평가되었음을 알 수 있음.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

- 소유권 변동: 2010년 소유권 보존 후 여러 차례 공유자 이전 및 소유권 이전을 거쳐 현재 소유자에 이르렀음.

- 주요 권리 내역:

- 갑1: 소유권보존 (2010-07-20)

- 을7: 주택임차권 (남 , 250,000,000원, 2024-04-04 접수, 말소예정)

- 갑7: 주택도시보증공사 가압류 (110,000,000원, 2023-05-15 접수, 말소기준권리)

- 갑8: 양천세무서장 압류 (2024-03-13 접수, 말소예정)

- 갑9: 주택도시보증공사 강제경매 (250,000,000원, 2025-12-03 접수, 말소예정)

- 등기부채권 총액: 360,000,000원

- 말소기준권리: 갑7 (주택도시보증공사 가압류)

- 매각으로 소멸되는 권리: 상기 을7, 갑7, 갑8, 갑9 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청권리에 해당하므로 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나 본건에는 해당 사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-28

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-04

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 대항력 포기 조건 매각

* 임차인: 박대성

보증금: 1,000,000원

차임: 0원

전입일자: 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 정보 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리 분석 종합: 본건은 임차인 남 씨가 주택도시보증공사(HUG)와 보증금 250,000,000원에 대해 대항력 없는 것으로 분석됨. 이는 HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따른 것으로, 매수인에게 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됨. 박 씨의 임차권 역시 대항력 없음으로 분석됨. 말소기준권리인 HUG의 가압류보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.3. 상권분석

* 위치: 서울특별시 강서구 화곡동 "신정초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역.

* 상업시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. 다만, 대규모 상권과는 다소 거리가 있을 수 있음.

* 공항 영향: 김포공항 인근으로 공항 소음 및 관련 규제(원추표면구역, 대공방어협조구역, 중요시설물보호지구(공항))가 존재함. 이는 지역 개발에 일부 제한 요소로 작용할 수 있으나, 주거 용도로는 일반적임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 신정초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 교통: 지하철 5호선 목동역(이용 거리 고려 필요) 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 접근성이 양호한 편임. 차량 이용 시 간선도로 접근 용이.

* 편의시설: 인근의 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 매각으로 인해 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, HUG와의 거래 과정에서 발생할 수 있는 미미한 행정 절차상의 변수가 있을 수 있음.

* 공동담보: 본건 외 다른 부동산에 대한 공동담보로 설정되어 있으나, 본건 경매 절차 진행에는 직접적인 영향이 없을 것으로 보임.

* 공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 고도 제한 등 건축 행위에 일부 제약이 있을 수 있음.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 함. (내국인의 일반적인 매매에는 큰 영향 없음)

* 도로 접합 상태: 동측 도로(3-4m)가 막다른 도로로, 차량 통행에 다소 불편함이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경13655 (1) 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 지하철 5호선 이용이 가능하고 신정초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 229,770,000원으로 책정되었으며, 이는 인근 신축 다세대주택의 최근 시세와 유사한 수준입니다.

권리분석상 주요 쟁점이었던 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 250,000,000원에 대한 대항력은 없는 것으로 명확히 확인되었고, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건에 따라 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임차권 등은 모두 소멸될 예정입니다.

공항 관련 규제 지역에 속해 있어 일부 제약이 있을 수 있으나, 일반적인 주거 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 동측 도로가 막다른 도로라는 점은 약간의 불편함으로 작용할 수 있습니다.

종합적으로 볼 때, 권리상 안전하고 명확한 물건으로, 실거주 또는 투자 목적으로 접근해 볼 가치가 있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 임차 보증금 인수 부담이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득 가능.

* 양호한 입지: 신정초등학교 인접, 대중교통 접근성 보통 이상.

* 시세 대비 합리적인 감정가: 인근 신축 건물 시세와 유사한 감정가로, 향후 시세 차익 기대 가능.

* HUG의 적극적인 협조: HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건은 원활한 매각 절차 진행을 암시.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,770,000원이며, 최근 주변 시세 분석 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택 시세는 150,000,000원에서 216,000,000원 사이에서 거래되었으나, 감정가는 2010년식 건물임을 감안할 때 신축급 시세에 근접하게 책정되었습니다.

특히, 본건은 임차인 보증금 인수 부담이 없고 HUG 인수조건 변경 등으로 권리상 매우 명확한 상태입니다. 따라서 감정가 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

최적 입찰가는 현장 조사 및 상세한 시장 분석 후 결정하는 것이 좋습니다. 본 정보는 단순 참고용이며, 최종 입찰가 결정은 본인의 판단 하에 신중하게 진행하시기 바랍니다.

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